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長沙人毛女士上海打拼多年，不久前回長沙處理轉(zhuǎn)讓自己在東塘附近的一套房子，在長沙市房地產(chǎn)交易所，她被告之，該房產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)被其親友抵押擔(dān)保，在抵押期結(jié)束之前，不能進(jìn)行交易。毛女士表示不明真相，要求撤消該項(xiàng)抵押，但無效。
近年來，隨著房地產(chǎn)交易額的大幅增長，長沙市房地產(chǎn)抵押登記工作迅速發(fā)展，抵押幅度也大幅增長，但是，在權(quán)證抵押領(lǐng)域，也出現(xiàn)了不少暗流。怎樣避免毛女士事件的再次發(fā)生，不少消費(fèi)者非常關(guān)注。記者為此走訪了長沙市房地產(chǎn)交易管理所。

消費(fèi)者：預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓合法化

根據(jù)新的交易辦法，預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓，只要當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，并與開發(fā)商一起到長沙市房產(chǎn)局辦理轉(zhuǎn)移備案登記即可。另外，參照此條規(guī)定，對于目前消費(fèi)者已辦理按揭的商品房需再行轉(zhuǎn)讓的情況，則需辦理轉(zhuǎn)按揭，只要抵押權(quán)人（債權(quán)人）與債務(wù)人達(dá)成協(xié)議，簽訂債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，當(dāng)事人就可一起到市房產(chǎn)局同時(shí)辦理轉(zhuǎn)按揭及預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)移備案登記手續(xù)，而不必要求原抵押人（債務(wù)人）一定要先還清貸款、注銷原有抵押登記才能辦理預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)移備案登記手續(xù)。

開發(fā)商：明確在建工程抵押及預(yù)購商品房抵押條件

《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》的實(shí)施，使在建工程抵押合法化。辦法規(guī)定了在建工程抵押的2個(gè)條件，一是房屋土建工程必須完成50%以上，或者多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層以上，二是符合建設(shè)工程承發(fā)包管理的有關(guān)規(guī)定。辦法規(guī)定買受人可以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)，只要符合有關(guān)商品房預(yù)售管理的規(guī)定。

值得一提的是，以在建工程及預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，根據(jù)辦法規(guī)定，可以是為擔(dān)保建造本建設(shè)工程的貸款所設(shè)定的在建工程抵押權(quán)，也可以是按建設(shè)工程施工承包合同約定付清全部建造款的房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押；可以是為擔(dān)保購買本商品房的貸款所設(shè)定的預(yù)購商品房貸款抵押權(quán)，也可以是按商品房預(yù)售合同約定已付清了全部購房款的預(yù)購商品房期權(quán)抵押。只要是付清全部建設(shè)工程總承包合同款項(xiàng)或只要是付清了全部商品房購房款的，可設(shè)定為第三人或其他債權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)。在具體辦理過程中，除符合辦理在建工程抵押及預(yù)購商品房貸款抵押的條件外，還需提供已付清全部建設(shè)工程總承包合同款及全部購房款的證明則可。

辦法還規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以已經(jīng)銷售的商品房設(shè)定抵押權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押存續(xù)期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行預(yù)售。經(jīng)抵押權(quán)人同意預(yù)售的房屋，應(yīng)當(dāng)注銷相應(yīng)部位的抵押權(quán)。這樣規(guī)定，既有利于在建抵押與預(yù)售管理工作的銜接與連貫性，又有利于保護(hù)消費(fèi)者和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

如何合法、有效地設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

新出臺的《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》第三十一條規(guī)定：抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同訂立之日起三十日內(nèi)，向市房產(chǎn)局申請辦理抵押登記。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。抵押人以其合法的房地產(chǎn)作為債務(wù)履行的擔(dān)保方式的必須辦理房地產(chǎn)抵押登記。憑房屋所有權(quán)證向市房產(chǎn)局申請辦理了抵押登記的，無須再到國土部門辦理國有土地使用權(quán)的抵押登記手續(xù)。房屋的價(jià)值體現(xiàn)不僅僅是它的建筑物成本，還應(yīng)當(dāng)包括它所占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值。房與地是不可分的，盡管在產(chǎn)權(quán)登記的體制上，目前，長沙市房屋所有權(quán)登記制度與土地使用權(quán)登記制度是分開的，但是在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，是不可能僅僅只設(shè)定建筑物的抵押權(quán)而不設(shè)定或另外再設(shè)定該建筑物所占范圍內(nèi)的土地抵押權(quán)的。

特別提醒：

房地產(chǎn)抵押登記成立
以發(fā)放房屋他項(xiàng)權(quán)利證書及抵押登記備案證明為準(zhǔn)

在受理抵押登記業(yè)務(wù)后，必須經(jīng)受理、核準(zhǔn)確認(rèn)符合抵押登記條件的情況下才能核發(fā)抵押登記備案證明或他項(xiàng)權(quán)利證書并確定該房地產(chǎn)抵押登記的成立。對于不符合抵押登記條件的，長沙市房地產(chǎn)交易管理所將在7個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)并作為退件業(yè)務(wù)處理。因此，金融單位應(yīng)憑抵押登記備案證明或他項(xiàng)權(quán)利證書發(fā)放貸款。但據(jù)了解，由于客戶或其他原因，還有許多單位是憑受理后的業(yè)務(wù)收據(jù)就發(fā)放了貸款，而這些已發(fā)放貸款的業(yè)務(wù)中，有一些可能會(huì)因?qū)徍瞬缓细穸荒苻k理抵押登記備案證明或他項(xiàng)權(quán)利證書的，只能作退件處理。