一年前，一對(duì)夫婦以自己的住房作抵押，從南京一股份制商業(yè)銀行貸款6萬元裝修?？墒墙衲赀€款期限已過，這對(duì)夫婦卻不肯還貸，當(dāng)銀行欲處置抵押房產(chǎn)時(shí)，這對(duì)夫婦稱他們無處可去，怎么也不肯搬出這套住房。
前不久，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于人民法院查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)若干問題的規(guī)定(征求意見稿)》，明確規(guī)定百姓生活必需的房屋禁止查封，使得處理這樣的問題更加棘手。
法院要保障百姓最基本的生活需求，體現(xiàn)了執(zhí)法的人性化;而銀行已對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行處置，出于保證貸款資金安全的考慮。于是，一個(gè)悖論就在無形中產(chǎn)生了?，F(xiàn)狀多數(shù)貸款戶只有一套住房
截至去年底，南京市各家金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房貸款余額已接近200億元，以每筆貸款金額10萬元計(jì)算，那么南京市至少有20萬戶貸款買房戶。此外，還有大量以房產(chǎn)作抵押貸款用于經(jīng)營(yíng)、裝修、消費(fèi)的客戶。
這些客戶當(dāng)中，絕大部分都只有一套住房。“因?yàn)榭紤]到貸款風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行都要求以住房作抵押的貸款戶出具第二居所證明。”據(jù)一銀行人士介紹，有了第二居所證明，就表明一旦銀行處置抵押房后，客戶仍有地方可以居住。但是業(yè)內(nèi)人士透露，由于房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有不少銀行對(duì)原本必須出具的第二居所證明也開始“睜一只眼閉一只眼”。
一業(yè)內(nèi)人士稱，即使有了第二居所證明，銀行也未必能處置抵押房產(chǎn)。因?yàn)檫^了一段時(shí)間，第二居所的戶主很有可能已經(jīng)搬家或是賣了房子，第二居所證明形同虛設(shè)，客戶仍然相當(dāng)于僅有一處居住點(diǎn)。銀行“征求意見稿”讓人騎虎難下
據(jù)建行江蘇省分行營(yíng)業(yè)部工作人員介紹，對(duì)于不良貸款銀行的一般處置程序?yàn)椋喝绻?個(gè)月不按時(shí)還款，銀行會(huì)向客戶催收貸款本息，如果6個(gè)月不還款，銀行就可以向法院提起訴訟。如果客戶還不能償清欠款，銀行不得已會(huì)走出最后一步———查封、拍賣、處置抵押房，以保證資金安全。
據(jù)南京建行、農(nóng)行、交行等多家銀行介紹，盡管目前個(gè)人房貸不良貸款率還比較低，一般不超過1%%，而且不良房貸真正要到處置抵押物這一環(huán)節(jié)的很少，基本上經(jīng)過催收、訴訟等環(huán)節(jié)就補(bǔ)上欠款了。但是這并不代表就沒有“老賴”，尤其是個(gè)別資信不良或者是惡意欠款的客戶。如前面所提到的南京一股份制銀行所碰到的這對(duì)夫婦，還不起貸款后，就借口這是惟一住所、賴在抵押房產(chǎn)內(nèi)不肯搬出，碰上這樣的人，銀行還真沒啥有效的辦法。
一位銀行負(fù)責(zé)人稱，“如果最高法院的這一征求意見稿正式出臺(tái)，那么這一潛在的風(fēng)險(xiǎn)未來會(huì)更加突出，不僅對(duì)銀行的資金安全形成直接威脅，而且一旦銀行經(jīng)營(yíng)不善，那么對(duì)于保障更廣大儲(chǔ)戶的利益也非常不利。”作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行，在面對(duì)既要保障銀行資金安全、又要保障百姓基本生活資料之間的矛盾時(shí)，真是左右為難。
江蘇鳴嘯律師事務(wù)所的董永斌律師認(rèn)為，根據(jù)擔(dān)保法、合同法，當(dāng)碰上不良貸款時(shí)，銀行是有權(quán)處置抵押物的。按理說，客戶的房子抵押給銀行，那么這房子嚴(yán)格意義上來講，就是銀行的了。但是最高法院的這一規(guī)定，所帶來的最直接結(jié)果便是使銀行難以實(shí)現(xiàn)完全的抵押權(quán)，對(duì)于客戶僅有的一套住房，銀行沒辦法真正實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，以收回貸款，在這一情況下，銀行就得承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。司法人的基本生存權(quán)必須保障
據(jù)司法專家介紹，其實(shí)在最高法院這一征求意見稿尚未亮相之前，民事訴訟法等就有過保障被執(zhí)行人基本生活資料的相關(guān)規(guī)定，即不能因?yàn)榉ㄔ旱膹?qiáng)制執(zhí)行而讓被執(zhí)行人喪失基本的生活條件。
南京市中級(jí)人民法院執(zhí)行局龔勝南局長(zhǎng)告訴記者，在債權(quán)債務(wù)糾紛中，遇到這類問題時(shí)，基本上不去強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人賴以生存的居住房屋，畢竟要保護(hù)人的基本生存權(quán)，不能讓被執(zhí)行人露宿街頭，除非被執(zhí)行人的名下有兩處以上的房產(chǎn)。龔局長(zhǎng)介紹說，現(xiàn)在許多被執(zhí)行人想盡辦法躲避執(zhí)行。例如，目前一個(gè)尚在執(zhí)行的案件中，被執(zhí)行人的名下有兩套房子，分別是近130平方米和50多平方米的房子，但他故意躲避執(zhí)行，小兩口住大房子，安排一個(gè)老母親住小房子。執(zhí)行法官在做思想工作無效的情況下，已經(jīng)查封了小房子，但法官還在做工作，希望被執(zhí)行人能主動(dòng)償還債務(wù)，實(shí)在不行就要對(duì)小房子進(jìn)行評(píng)估、拍賣，畢竟他的生存權(quán)是有保障的。
秦淮區(qū)人民法院執(zhí)行局陳煒局長(zhǎng)說，上個(gè)世紀(jì)90年代初期，曾出現(xiàn)過強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人惟一的住所，然后去償還申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的案例。但這樣的事情發(fā)生后，雖然債權(quán)債務(wù)得到清理，但所引發(fā)的社會(huì)矛盾很激烈。
江蘇當(dāng)代國(guó)安律師事務(wù)所高級(jí)合伙人錢蘇平律師認(rèn)為，明確這一規(guī)定，也是體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)公民基本權(quán)利的尊重。人的基本權(quán)利是生命權(quán)、生存權(quán)，而生存權(quán)中就包括了居住權(quán)，因此說人的居住權(quán)應(yīng)該是至高無上的、排他的權(quán)利。同時(shí)，執(zhí)行最主要救濟(jì)的常常是人的生命權(quán)，生命權(quán)優(yōu)于其他普通債權(quán)包括財(cái)產(chǎn)權(quán)，這也是世界上大多數(shù)國(guó)家的通例，同時(shí)也符合我國(guó)《民法》的價(jià)值判斷原則。建議兩條途徑可以暫緩矛盾
如果最高法院這一征求意見稿正式出臺(tái)，那么銀行又該如何應(yīng)對(duì)和解決這一矛盾呢?
江蘇鳴嘯律師事務(wù)所的董永斌律師建議，在這種矛盾下，銀行可以嘗試兩種辦法：一、將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到銀行名下，變更產(chǎn)權(quán)人，房子仍可提供給原貸款戶租住;二、將抵押的大房子出售，換成小房子暫時(shí)給貸款戶居住。既可最大限度地降低貸款損失，又不違背高院的保障辦法。
“不過，現(xiàn)實(shí)中這兩種做法并不容易辦得到。”業(yè)內(nèi)專家稱，目前銀行只能采取加強(qiáng)第二居所證明、另加抵押、擔(dān)保條件等自我保護(hù)措施，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)行江蘇省分行營(yíng)業(yè)部相關(guān)人士稱，如果這一意見真的通過，那么銀行在發(fā)放貸款時(shí)肯定會(huì)有所顧慮，肯定要在貸款合同中補(bǔ)進(jìn)許多限制性條款，比如貸款成數(shù)上作一些調(diào)整，或是要求借款人對(duì)第二套住所作出相應(yīng)承諾等，和貸款風(fēng)險(xiǎn)加大相對(duì)應(yīng)的是，貸款門檻自然提高。
