2007年9月，劉麗向朋友張康借款28萬元。應(yīng)張康要求，她以房產(chǎn)作為抵押擔保，并向朋友李勇出具了全權(quán)代辦房屋轉(zhuǎn)讓事宜的授權(quán)委托書，注明受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
當時，劉麗和張康約定借款期限為1個月，如到期不能歸還，出借方有權(quán)在法院拍賣抵押物時優(yōu)先受償。轉(zhuǎn)眼到了2009年8月，劉麗仍未還清債務(wù)，張康向法院起訴，請求判令劉麗償還借款28萬元。而另一邊，張康則向烏市房產(chǎn)局出具了劉麗已經(jīng)還清債務(wù)的證明，解除了房產(chǎn)的擔保抵押。
隨后，李勇將劉麗房屋的轉(zhuǎn)讓事宜轉(zhuǎn)委托給周兵，周兵以劉麗的名義與張剛簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同書，約定劉麗將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給張剛。張剛與張康、周兵商議好價格后，向銀行申請了27萬元個人住房按揭貸款，并將房產(chǎn)抵押至銀行，然后一次性支付周兵購房款39萬元。之后，周兵將39萬元返還給了張康。
2009年11月，張康向法院申請撤回對劉麗的強制執(zhí)行，房產(chǎn)順利過戶在張剛名下。
張剛拿到房產(chǎn)后，強行入住劉麗家，劉麗這才知道房子已被人過戶。
價值50萬元的房產(chǎn)，竟然被張康、李勇、周兵以39萬元的價格偷偷轉(zhuǎn)手了，劉麗不但“丟”了房子，債務(wù)也處于尚未還清的狀態(tài)。
幾經(jīng)周折，劉麗都沒能要回房產(chǎn)。2015年12月，她將上述4人起訴至烏市水磨溝區(qū)人民法院，請求法院判令周兵與張剛簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同書無效。
庭審中，張剛認為，他是根據(jù)劉麗向李勇出具的委托書，與轉(zhuǎn)委托人周兵簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，委托書經(jīng)過公證合法有效，劉麗應(yīng)對其委托行為的后果自行承擔。
不過，張剛的說法并未得到法院認可，一審法院審理后判決劉麗勝訴，周兵與張剛簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。張剛等4名被告不服，上訴至烏市中級人民法院。
近日，二審法院審理后駁回上訴，維持原判。
受托人處理財產(chǎn)所得應(yīng)交付委托人
■以案釋法
法院在判決書中指出，根據(jù)我國合同法規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。
確定本案涉訴合同的效力，首先要確認4名被告是否存在惡意串通的行為，且該行為是否損害了劉麗的合法權(quán)益。法院認為，本案中，張康非房屋所有權(quán)人，也非劉麗代理人，卻在執(zhí)行過程中通過轉(zhuǎn)委托、解押、簽訂合同等一系列手段將劉麗的房產(chǎn)出售，實現(xiàn)了其債權(quán)。法律明文禁止抵押權(quán)流質(zhì)契約，抵押權(quán)人不能擅自處分抵押財產(chǎn)，張康未按約定和法律規(guī)定行使其債權(quán)。
合同法第四百條還規(guī)定，受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)交付給委托人。李勇作為劉麗的受托人，其轉(zhuǎn)委托人周兵在出售涉案房產(chǎn)后，卻將房款交付給張康，李勇和周兵的行為違反了法律規(guī)定的委托人應(yīng)履行的義務(wù)。張剛以遠低于市場交易價買房，且買房前明知房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，他既不認識房主劉麗，也未實地查看房產(chǎn)，其行為不符合二手房的交易習慣。
由上述原因可以看出，4名被告的行為相互結(jié)合，最終損害了劉麗的合法權(quán)益，存在明顯的惡意串通。因此，周兵與張剛簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同書無效。
