1、抵押房有司法行政限制
在一般的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，如果借款人不能履行還款義務(wù)的時(shí)候，出借人就有將借款人抵押的房產(chǎn)進(jìn)行處理并獲得相應(yīng)的抵押償付款的權(quán)利。不過，在法律上，如果當(dāng)房產(chǎn)先于抵押存在司法或者行政限制的時(shí)候，此房產(chǎn)是不具有被抵押的權(quán)利的，與之相對應(yīng)的是出借人就不具備處理這類房產(chǎn)的權(quán)利了。
如何規(guī)避：提前在人法網(wǎng)、文書網(wǎng)查詢借款人是否正在被執(zhí)行階段，同時(shí)查詢借款人是否在全國失信人名單中有記錄，從而杜絕抵押房產(chǎn)因?yàn)榻杩钊嗽蚨鴮?dǎo)致被查封，以確保借款人違約后能對抵押房產(chǎn)處置變現(xiàn)。
2、抵押房產(chǎn)屬性是“劃撥”
在我國，土地有兩種基本的使用權(quán)證，一是出讓，二是劃撥。房產(chǎn)證上屬性欄一般有標(biāo)明是出讓還是劃撥。以出讓方式獲得的國有土地使用權(quán)是有償和有時(shí)間限制的，土地使用者在設(shè)定的權(quán)利范圍內(nèi)享有對土地的使用，轉(zhuǎn)讓和抵押等民事權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得干預(yù);而以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，除了法律的特別規(guī)定外，沒有使用期限的要求，一般只有國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)用地等其他用地可以以劃撥形式取得，但其轉(zhuǎn)讓，出租，和抵押受到法律限制。
如何規(guī)避：原則上盡力只接受出讓類房產(chǎn)和符合房改政策的劃撥類房產(chǎn)，以確保辦理抵押手續(xù)和處置房產(chǎn)的便捷性及可操作性，減低房產(chǎn)不能變現(xiàn)或變現(xiàn)手續(xù)繁瑣的風(fēng)險(xiǎn)。
3、抵押房產(chǎn)尚有貸款未還
在法律上，二次抵押是合法的。但其風(fēng)險(xiǎn)在于：當(dāng)借款人因某種原因不能履行還款義務(wù)的時(shí)候，處置房產(chǎn)之后因平臺(tái)出借人沒有優(yōu)先受償權(quán)而可能得不到或者不能全得到賠償。
如何規(guī)避：提前了解此房產(chǎn)首次抵押貸款的未還金額，對于存在較大未還金額的二次抵押房產(chǎn)，在對房產(chǎn)有準(zhǔn)確的估價(jià)的基礎(chǔ)之上，一般要么減少抵押的成數(shù)(抵押率)，要么要求借款人償還首次抵押的未還余額，總之，盡力讓自己成為第一抵押債權(quán)人，即優(yōu)先受償人。
4、借款人有且只有一套房
在P2P平臺(tái)房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，如果當(dāng)借款人抵押的房產(chǎn)是借款人唯一的一套房產(chǎn)，而且面積較小的話，其風(fēng)險(xiǎn)比較大。因?yàn)槿绻杩钊艘蚬薀o法履行還款義務(wù)時(shí)，即使根據(jù)抵押法平臺(tái)出借人獲得抵押房產(chǎn)的處置權(quán)，但是由于借款人及其家人無其他安身之處拒絕搬遷時(shí)，就算平臺(tái)申請法律援助，司法機(jī)關(guān)也會(huì)考慮到具體情況給予借款人及其家人人道主義的關(guān)懷，而不予處置房產(chǎn)，其結(jié)果對于平臺(tái)來說極具道義和法律的考驗(yàn)。
如何規(guī)避：要求借款人出具第二套房產(chǎn)居住證明或第三人出具的允許居住證明，以保證房產(chǎn)能有效便捷的被處置。(今年最高法已出新規(guī)明確：執(zhí)行依據(jù)生效之后，被執(zhí)行人為了逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己的名下的房產(chǎn)，造成了只有一套房產(chǎn)，不屬于保護(hù)的對象)
5、抵押貸款用途及抵押率
根據(jù)民間借貸法規(guī)定：只有當(dāng)借款用途合法時(shí)，出借人的權(quán)利才會(huì)受到法律保障;反之，如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借，則其權(quán)益不受法律保護(hù)。
雖然房產(chǎn)具有較高的保值性，但在一些二三線城市，甚至是一些小城鎮(zhèn)，或者是特殊時(shí)期，其保值性并不高而且流動(dòng)性也不強(qiáng)。借款時(shí)，如果給予的借款成數(shù)(抵押率)過高，遭遇損失的風(fēng)險(xiǎn)就較大。在借款人不能履行還款義務(wù)的時(shí)候，雖然你獲得了其房產(chǎn)的處置權(quán)，但是并不能保證處置后的房產(chǎn)就能夠獲得足夠的賠償金。房價(jià)下降，流動(dòng)性差，或者處置成本過高都是影響其的因素。
如何規(guī)避：一定要了解到借款人的借款用途，確保其合法性，并在借款協(xié)議中明晰標(biāo)明借款人的借款用途。同時(shí)建議抵押率控制在65%以內(nèi)，以確保遭遇損失的風(fēng)險(xiǎn)比較小。比如房子找專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)100萬，你最多借給他65萬。
6、其他風(fēng)險(xiǎn)因素
其實(shí)在房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，還應(yīng)注意房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明，借款人年紀(jì)過大，借款人與用款人不一致陷入三角債，借款人職業(yè)特殊等等風(fēng)險(xiǎn)因素。
如何規(guī)避：總之，一定要綜合考慮各個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)因素，不要以為房子抵押給你了就安全了,如果實(shí)在拿捏不準(zhǔn)，可以咨詢相關(guān)專業(yè)人士意見，多留個(gè)心眼。
