《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》)自2005年12月21日施行以來，各地法院執(zhí)行機構(gòu)對如何執(zhí)行設定抵押的房屋進行了有益的探索。本文就執(zhí)行抵押房屋過程中值得關(guān)注的具體問題進行探討。
一、啟動執(zhí)行抵押房屋程序的前題條件。
啟動執(zhí)行抵押房屋程序，必須先由申請執(zhí)行人提出申請并經(jīng)執(zhí)行機構(gòu)審查。根據(jù)當事人意思自治原則及法院居中裁判執(zhí)法的精神，為體現(xiàn)當事人對自己的實體權(quán)利和程序權(quán)利有完全的處分權(quán)，應由申請執(zhí)行人提出強制執(zhí)行抵押房屋的申請，并且申請執(zhí)行人必須是房屋抵押權(quán)人。《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第一條對此有明確規(guī)定。
法院執(zhí)行機構(gòu)在審查申請執(zhí)行人的執(zhí)行抵押房屋申請時，除《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第六條所規(guī)定的特殊情形(即被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題)外均應審查通過，進入實質(zhì)性執(zhí)行抵押房屋階段。
二、在強制拍賣抵押房屋過程中應注意的幾個問題。
(一)執(zhí)行機構(gòu)應向設定抵押的被執(zhí)行人發(fā)出拍賣、變賣抵押房屋的民事裁定書，裁定書同時給予被執(zhí)行人六個月的主動騰空房屋寬限期。裁定書應及時送達雙方當事人。
筆者認為，如被執(zhí)行人符合下列情形的，則不應給予六個月的寬限期：(1)被執(zhí)行人有兩處住房;(2)被執(zhí)行人抵押住房無人居住。出現(xiàn)上述情形之一者，應立即進入拍賣、遷讓程序。
(二)寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，執(zhí)行機構(gòu)應立即按照最高法院關(guān)于執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定，啟動拍賣程序。同時告知申請執(zhí)行人應著手提供被執(zhí)行人居住房屋。
經(jīng)過拍賣、變賣程序，抵押房屋拍賣成交后，由申請執(zhí)行人提供可供法院強制遷讓的房源，法院執(zhí)行機構(gòu)遂作出強制遷讓的裁定，并按照民訴法二百二十九條的規(guī)定張貼強制遷讓公告，告知被執(zhí)行人如逾期不遷讓，則由法院強制遷讓。
作為拍賣抵押房屋的一種例外情形，如抵押房屋流拍，則按規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人抵債。申請執(zhí)行人拒絕接受抵債的，執(zhí)行機構(gòu)應終止抵押房屋的拍賣、變賣。
其實，執(zhí)行抵押房屋的難點還在于如何確定所置換的房源以及如何強制遷讓。筆者對此提出如下觀點。
(1)如何確定置換房源。
筆者認為，申請執(zhí)行人提供被執(zhí)行人基本居住房屋或臨時住房時應優(yōu)先考慮能滿足被執(zhí)行人基本居住并擁有所有權(quán)的房屋(每人使用面積10平方米)，但如果被執(zhí)行房屋現(xiàn)值減去執(zhí)行標的后的差額小于或負于可購買被執(zhí)行人基本居住房屋所需資金且被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，應由申請執(zhí)行人提供臨時住房。
申請執(zhí)行人在選擇置換的房源時應與執(zhí)行機構(gòu)密切配合，應充分考慮三項因素：a.執(zhí)行標的;b.抵押房屋的市場價值;c.申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供的基本住房或臨時住房所需成本(可參照當?shù)胤课菪姓芾聿块T有關(guān)標準)。此外，還需將拍賣、遷讓抵押房屋過程中發(fā)生的一些費用如評估、拍賣、搬運、過戶等費用納入執(zhí)行成本一并考慮。
根據(jù)個案的具體情況不同，可分別采取“以小換大、以差換好、以遠換近”的辦法來為被執(zhí)行人置換房屋，申請執(zhí)行人在為被執(zhí)行人及其家屬提供臨時住房時，應支付不少于一年的房租金，房租金從房屋拍賣或變賣價款中優(yōu)先扣除。
(2)如何強制遷讓房屋。
在拍賣、變賣抵押房屋完成及置換房屋確定并落實以后，對被執(zhí)行人實施強制遷讓房屋便顯得至關(guān)重要。強制遷讓又分為強制遷出抵押房屋和強制遷入置換房屋兩個過程。執(zhí)行法官既要摸清被執(zhí)行人及其家屬的思想動態(tài)及有關(guān)動向，針對性地盡量做好思想工作，又要積極向上級匯報案情，作好執(zhí)行預案，周密安排，尤其在人員安全、證據(jù)保全、財產(chǎn)搬運等方面確保萬無一失，遷出和遷入環(huán)環(huán)相扣，一氣呵成。
