房屋抵押和房屋按揭的概念
房屋抵押是指借款人(或第三人)將自己有權(quán)處分的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人(銀行等金融機(jī)構(gòu)或其他法人、個(gè)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋折價(jià)或變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其法律依據(jù)主要是《民法通則》第89條“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還”，及《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第33條“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第34條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”的相關(guān)規(guī)定。
房屋按揭通常情況下是指房屋開發(fā)建設(shè)中由開發(fā)商、銀行、購(gòu)房人共同參加的一種購(gòu)房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購(gòu)房款后余款由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款，并將所購(gòu)房屋設(shè)定擔(dān)保，由銀行收存保管購(gòu)房人的購(gòu)房證書和文本，并辦理樓花或現(xiàn)樓抵押登記，同時(shí)開發(fā)商作為購(gòu)房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔(dān)回購(gòu)保證義務(wù)。
需要說明的是，在我國(guó)盛行的按揭一詞并不是法律術(shù)語，我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)在默許“按揭”存在的前提下，并沒有在任何法律文件中使用。按揭業(yè)務(wù)主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國(guó)的一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)都是借鑒銀行的規(guī)定對(duì)房屋開發(fā)在不同階段的擔(dān)保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規(guī)定取代銀行關(guān)于按揭的規(guī)定。2003年5月7日最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就《解釋》答記者問時(shí)談到，商品房擔(dān)保貸款也就是人們通常所說的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國(guó)法律背景而形成了具有專門中國(guó)法律內(nèi)涵的中國(guó)習(xí)慣法所認(rèn)可的法律術(shù)語②。
關(guān)于按揭與抵押的關(guān)系，學(xué)術(shù)界存在著較大的爭(zhēng)論，其中幾個(gè)典型的觀點(diǎn)有：
1、不動(dòng)產(chǎn)抵押說。該學(xué)說認(rèn)為，房屋按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，其中的現(xiàn)房按揭與不動(dòng)產(chǎn)抵押完全一致，而對(duì)于期房，盡管不是實(shí)際存在的樓宇，但購(gòu)買期房事實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致獲得現(xiàn)房，而且買受人在買期房時(shí)已經(jīng)支付了部份房款，它雖具有不確定性，但也相當(dāng)于現(xiàn)房的部份價(jià)值。此外，期房按揭的目的也是為了擔(dān)保債務(wù)的清償，擔(dān)保物的占有及使用仍為按揭借款人所有。按揭權(quán)人的權(quán)利與抵押權(quán)人的權(quán)利大體相同。從債務(wù)不履行時(shí)按揭權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)來看，期房按揭實(shí)際上仍屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押③。
2、權(quán)利抵押說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，期房按揭中的按揭人是以其在房屋買賣合同中的全部權(quán)益作為抵押，即以合同權(quán)利為抵押擔(dān)保物而成立的抵押。此種抵押有別于以現(xiàn)存的實(shí)物作為抵押標(biāo)的物的抵押④。
3、讓與擔(dān)保說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房按揭這種以購(gòu)房人將其對(duì)于樓花或現(xiàn)樓的財(cái)產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于銀行的貸款擔(dān)方式，符合讓與擔(dān)保的特征，所以其實(shí)質(zhì)上是一種讓與擔(dān)保。這個(gè)觀點(diǎn)一直為梁慧星教授所推崇，并已將其寫進(jìn)了其主編的〈中國(guó)物權(quán)法草案建議稿〉⑤。
筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但我個(gè)人認(rèn)為以上三種說法都存在弊端，不是那么足以讓人信服。主要是因?yàn)槠湟?，在期房買賣中，買受人雖在辦理按揭貸款前即已支付了一定比例的購(gòu)房款，但并不能說明其已經(jīng)取得了所購(gòu)房屋的所有權(quán)，這與不動(dòng)產(chǎn)抵押是存在根本區(qū)別的。其二，買受人購(gòu)買的期房，在建成之前只能稱之為“所有權(quán)的期待權(quán)”，而非完整意義上的物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)既然為擔(dān)保物權(quán)，抵押物的范圍就需要由擔(dān)保法明確規(guī)定，就此而言，期房在現(xiàn)行法律規(guī)定之下作為抵押物是于法無據(jù)的。故，權(quán)利抵押說也不太完美。第三，我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法只規(guī)定了“抵押權(quán)”、“質(zhì)權(quán)”和“留置權(quán)”三種擔(dān)保物權(quán)，既沒有所謂“按揭擔(dān)保”，也沒有所謂“讓與擔(dān)保”，因此我認(rèn)為讓與擔(dān)保說也缺少現(xiàn)實(shí)的法律基礎(chǔ)。
房屋抵押和房屋按揭的相同之處
1、房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作為擔(dān)保主債務(wù)的履行而取得貸款，都不需要轉(zhuǎn)移對(duì)按揭標(biāo)的或抵押物的實(shí)際占有與使用。盡管如此，抵押權(quán)人或按揭銀行對(duì)該房屋是具有一定支配力和物上請(qǐng)求權(quán)的，具體表現(xiàn)在：①房屋抵押人出賣抵押物時(shí)均須由抵押人或抵押物的買受人用抵押物的價(jià)金提前清償?shù)盅簷?quán)擔(dān)保的債權(quán)，或者將價(jià)金交抵押權(quán)人同意的第三人提存。而房屋按揭中的購(gòu)房人在出售按揭中的房屋時(shí)，按揭銀行通常會(huì)要求購(gòu)房人提前還清按揭款后，即實(shí)務(wù)中所稱的“贖樓”，才同意出售(當(dāng)然現(xiàn)在也有一部份銀行可以直接辦理轉(zhuǎn)按揭)。②在抵押或按揭的存續(xù)期間，抵押人(按揭人)應(yīng)妥善保管在抵押或按揭中的房屋，并負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)的行為，如果由于自身過錯(cuò)或其他原因?qū)е略摲课莸膬r(jià)值減少，抵押權(quán)人或按揭銀行有權(quán)要求其限期恢復(fù)房屋價(jià)值或向抵押權(quán)人提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。③抵押或按揭期間，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人(按揭人)不得將該房屋出售、變賣、贈(zèng)與、出租、重復(fù)抵押、償還債務(wù)等或以其他不適當(dāng)?shù)姆绞教幏址课荨?/p>
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