不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后需要滿足一定條件后方能實(shí)現(xiàn)， 這些條件主要與主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)有關(guān)。《物權(quán)法》第196條規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定：(1)債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)；(2)抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；(3)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；(4)嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。
關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式，《物權(quán)法》第195條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。特別需要注意的是，《物權(quán)法》第186條規(guī)定了“流質(zhì)禁止”的條款，即抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如甲和乙訂立一份房屋抵押合同，在合同中不得約定甲到期不能還債時(shí)，此房屋就直接歸乙所有。乙只能在該抵押合同中約定享有該房屋的抵押權(quán)，至于如何實(shí)現(xiàn)只有在甲不履行到期債務(wù)時(shí)，乙才能與甲另行協(xié)議，是以該房屋折價(jià)還是以拍賣、變賣后所得價(jià)款優(yōu)先受償；抑或與甲協(xié)商不成的情況下，請(qǐng)求法院拍賣、變賣該房屋，而乙不能事先約定直接取得房屋的所有權(quán)。
