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已經(jīng)合法現(xiàn)實(shí)取得。抵押權(quán)在在建房屋建成后才有可能取得，亦即條件成熟后才能取得。但是依據(jù)在建房屋抵押合同，在房屋建成后一方可以自動(dòng)取得已建成房屋的抵押權(quán)呢？這一問(wèn)題值得思考。

應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在建房屋抵押合同的生效僅在當(dāng)事人雙方之間產(chǎn)生一種拘束力，即待房屋建成后，一方有義務(wù)將建成的房屋現(xiàn)實(shí)地抵押給另一方，并不能產(chǎn)生一方直接取得抵押權(quán)這一后果。亦即在建房屋抵押合同更多地體現(xiàn)這一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不是一種直接設(shè)定某種物權(quán)的行為。在本案中，東大與中行分行簽訂的在建房屋抵押協(xié)議是對(duì)未來(lái)建成房屋抵押權(quán)的約定，即房屋建成后，抵押權(quán)應(yīng)由中行分行取得。但在本案中，房屋后來(lái)已經(jīng)建成，中行分行是否理所當(dāng)然是抵押權(quán)人呢？我們認(rèn)為，在在建房屋抵押法律關(guān)系中，房屋建成后權(quán)利人并不能在房屋建成后當(dāng)然取得抵押權(quán)，權(quán)利人仍應(yīng)履行必要的抵押登記手續(xù)后才可以成為抵押權(quán)人。這是因?yàn)椋诮ǚ课莸盅菏且环N附條件的民事行為，其實(shí)質(zhì)是將未來(lái)房屋進(jìn)行抵押的一種約定。嚴(yán)格講來(lái)，這時(shí)所附條件是一種履約條件，類似于未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的買賣，即買賣合同已生效，但需要在條件成就時(shí)交付，交付仍須進(jìn)行登記。所以，在建房屋抵押的權(quán)利人欲取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，還需在房屋建成后去房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。如果未進(jìn)行正式登記，在法律上還不能認(rèn)為其依據(jù)抵押合同當(dāng)然享有建成房屋的抵押權(quán)。

關(guān)于在建房屋抵押合同的效力，也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然在建房屋抵押合同是一種附條件的民事行為，那么當(dāng)所附條件成熟時(shí)，當(dāng)事人之間還需另行簽訂現(xiàn)實(shí)抵押合同，當(dāng)事人不能僅憑在建房屋抵押合同便去辦理已建好房屋的抵押登記。這種觀點(diǎn)實(shí)際上是把在建房屋抵押合同的所附條件當(dāng)作正式抵押合同簽訂的前提，即待條件成熟后，才可進(jìn)行抵押這種民事行為。這就好比附條件的贈(zèng)與合同，條件成熟后才可進(jìn)行贈(zèng)與這種民事行為。在現(xiàn)實(shí)中的確有這種情形發(fā)生。但就本案而言，我們認(rèn)為，在建房屋抵押合同的所附條件不是民事行為發(fā)生的條件，而是合同履行和交付的條件，這里的條件是已生效抵押合同的一部分，亦即在抵押權(quán)利和義務(wù)已確定的前提下，當(dāng)事人為房產(chǎn)證的交付設(shè)立了一個(gè)條件。如在抵押合同中，當(dāng)事人明確約定：“因該處房產(chǎn)證尚未辦妥，待辦好后補(bǔ)交中行留存。”這實(shí)際上就是一種履約條件。所以，本案當(dāng)事人的在建房屋抵押協(xié)議已確定了當(dāng)事人之間的抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只是現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)的取得尚需履行登記手續(xù)。

（三）在建房屋抵押預(yù)告登記的法律后果

所謂預(yù)告登記，是指為保全債法上的不動(dòng)產(chǎn)出讓、保全廢止一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或者權(quán)利持有的變更、或者保全這些權(quán)利的順位的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的提前登記。預(yù)先登記為德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度，我國(guó)學(xué)術(shù)界將其翻譯為預(yù)先登記、預(yù)登記、暫先登記等。日本民法稱為假登記，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地法第79條使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，也就是說(shuō)登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記；而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。

在我國(guó)，預(yù)告登記的使用范圍并不廣泛，目前主要適用于房屋預(yù)售買賣中。所謂商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，將商品房預(yù)先出售給買受人而由買受人支付一定的定金或價(jià)款的行為。從實(shí)踐來(lái)看，實(shí)行商品房預(yù)售登記確有利于保護(hù)買受人利益，減少和預(yù)防一些不必要的糾紛。由于商品房預(yù)售的標(biāo)的物價(jià)值較大，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也比較復(fù)雜，法律規(guī)定預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭潜匾摹Ｊ聦?shí)上，在建房屋抵押登記也是一種預(yù)先登記，這種預(yù)先登記是否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果呢？

我們認(rèn)為，因?yàn)樵诮ǚ课莸盅汉贤喠⒑筮€不能立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，此種預(yù)先登記備案并不是任何確定產(chǎn)權(quán)變更的登記備案，如未履行該手續(xù)，不應(yīng)使合同無(wú)效。由于預(yù)先登記主要是為了保護(hù)在先權(quán)利人的利益，如果債權(quán)人不愿意進(jìn)行預(yù)先登記，法律不宜強(qiáng)制其辦理登記手續(xù)。在預(yù)先登記作出以后，將使債權(quán)人取得對(duì)未來(lái)房屋抵押權(quán)的期待權(quán)，只要債權(quán)人履行完畢了抵押合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了抵押登記手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的抵押權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。只有在債權(quán)人辦理了登記手續(xù)，從而對(duì)未來(lái)的抵押進(jìn)行了公示，這種期待權(quán)才具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說(shuō)，在辦理了預(yù)先登記以后，出賣人不得將未來(lái)房屋設(shè)立數(shù)個(gè)抵押，否則，房屋所有人違反房屋預(yù)先登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。依《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第47條的規(guī)定，“以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”如《擔(dān)保法》第41條中就規(guī)定，“抵押合同自登記之日起生效。”這里所稱有效，即指抵押合同自身是有效的，并不是指抵押權(quán)已有效取得。

由此可以看出，在建房屋抵押的預(yù)先登記自動(dòng)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果，而只是對(duì)將來(lái)物權(quán)變動(dòng)所作的一種事先約束。它具有的效力是，債務(wù)人負(fù)有將在建房屋抵押給債權(quán)人的義務(wù)，第三人不得與債務(wù)人再行簽訂同樣的在建房屋抵押合同。在此情形下，在建房屋抵押中房屋預(yù)先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是一致的，因?yàn)楝F(xiàn)房應(yīng)當(dāng)與預(yù)先登記為準(zhǔn)，但有可能預(yù)先登記發(fā)生錯(cuò)誤導(dǎo)致預(yù)先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容不符的，在此情況下，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。因此，在建房屋抵押登記與現(xiàn)實(shí)房屋抵押登記是有區(qū)別的，它們產(chǎn)生的拘束力和法律后果也不一樣。本案中，當(dāng)事人之間的在建房屋抵押登記僅產(chǎn)生使該抵押合同生效的法律后果，中行分行是否取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)還需以現(xiàn)房登記為準(zhǔn)。

四　本案?jìng)鶛?quán)人抵押權(quán)的認(rèn)定

依上述分析，本案當(dāng)事人中行分行究竟是否享有抵押權(quán)？從案情看，中行分行在房屋建成后并沒(méi)有辦理現(xiàn)房抵押登記，是否就可以此否認(rèn)其享有抵押權(quán)？事實(shí)上，值得注意的一個(gè)因素是，東大電子城在建成后，業(yè)主因負(fù)債累累，根本就沒(méi)申請(qǐng)房產(chǎn)權(quán)屬登記，這使得所有的物權(quán)變動(dòng)缺乏載體，中行分行無(wú)法完成抵押登記。我們認(rèn)為，就本案合同雙方當(dāng)事人而言，存在著一個(gè)合同未履行完畢的問(wèn)題。即在房屋建成后，東大集團(tuán)應(yīng)對(duì)之進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記。但在房屋已建成的情況下，東大集團(tuán)并沒(méi)有及時(shí)實(shí)施權(quán)屬登記，也沒(méi)有獲得房產(chǎn)證，這導(dǎo)致中行分行無(wú)法進(jìn)行抵押登記。但現(xiàn)在各債權(quán)人已向法院申請(qǐng)本案?jìng)鶆?wù)人破產(chǎn)，并就中行分行是否對(duì)該建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)提出異議，而該建筑物的產(chǎn)權(quán)證仍未辦理，此種情形如何認(rèn)定？