有位讀者來信說，看到本報８月９日第３２版刊登的文章《期房變現房也得防陷阱》后，受益匪淺，他是既想購房但又被混亂的市場和不良開發(fā)商嚇得不敢邁步。為了不上當受騙，最近正想避開海市蜃樓——期房，看看現房，沒想到現房也有陷阱。他對文中所涉及的方面還有下列問題：
１、如何調查所要購買的某套房屋是否已被抵押？能否要求先辦房產證后付款？
２、期房在預售合同登記備案后是否仍會被抵押？一旦出現問題，買房人的權利是否應排在銀行之前？
答：１、根據我國《擔保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印。”買房人可以根據此條法律到房地產登記部門要求了解自己希望購買的房產的抵押情況，也可通過查閱《北京房地產》雜志了解到一些情況，但不一定全面。作為買房人當然可以要求先辦房產證后付款，但買房人的要求不等于房地產商一定會接受，這種條件在目前市場環(huán)境下的可能性幾乎為零。
２、期房在預售合同登記備案后被房地產商二次抵押的情況目前已經很少了，假使有采取不正當手段進行抵押的，因為這種抵押行為本身不合法，因此不受法律保護，即使出了問題，買房人的權利仍然可以得到保護。在這里有一點需要說明的是：房地產商抵押房地產對買房人造成的風險目前被人為地夸大了。
實際上，按我國《擔保法》規(guī)定，房地產商如果將期房的土地抵押，抵押后土地上新建的建筑物不屬于抵押物。而且房地產商將土地或房屋抵押均須到房地產管理部門做抵押登記，對于期房，房地產商將在建土地進行抵押的，登記機關會在房地產商的《土地使用證》上進行標識；對于現房，房地產商將建成房屋進行抵押的，登記機關會在房地產商的《房屋所有權證》上作他項權利記載。不做抵押登記的，按我國《擔保法》規(guī)定，該抵押“不得對抗第三者”。因此，買房人如果在買房時堅持要求房地產商出具有關證書的正本，基本上能了解自己希望購買房屋的抵押情況。
目前，房地產商將房地產抵押對買房人的影響主要表現在買房人領取產權證的時間上，由于我國《物權法》尚未出臺，目前對不動產的處理仍按《民法通則》規(guī)定執(zhí)行：產權轉移以實際交付為準，因此最高人民法院在《關于審理企業(yè)破產案件若干問題的規(guī)定》中把“尚未辦理產權證或者產權過戶手續(xù)但已向買方交付的財產”明確為“不屬于破產財產”，因此，對于自住的買房人來講，房產證并不像國外那么重要，買房人關心房地產商抵押情況不如多關心房地產商信譽，多關心房地產商能否把房子蓋完。雖然最高人民法院在《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》中明確：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”這樣就保證了買受人的優(yōu)先受償權，但對于爛尾工程，買房人的利益還是無法得到全部保障。
