關(guān)于房屋抵押貸款合同糾紛案例
案情介紹
原告（上訴人）：楊某
被告（被上訴人）：張某
第三人（被上訴人）：**典當(dāng)行。
海口市博愛北路12號(hào)房屋系原告于1994年3月25日所購買的私有房屋，該房屋的所有權(quán)及使用權(quán)均屬原告。由于原告已年老，其身份證、華僑親屬證及海口市博愛北路12號(hào)的房產(chǎn)證由其兒子李某保管。1994年10月12日，被告因急需用錢，便與原告的兒子李某私自達(dá)成用原告的身份證、房產(chǎn)證及華僑親屬證向第三人辦理典當(dāng)貸款的有關(guān)協(xié)議。被告并于1994年10月14日私自以原告名義寫下委托書，與第三人簽訂了房屋抵押貸款合同。合同規(guī)定：以原告坐落于海口市博愛北路12號(hào)三層樓房屋全部抵押給第三人，第三人提供貸款6萬元，該房的典期為一個(gè)月。原告對(duì)此毫無所知。典期屆滿后，第三人于1995年9月25日函告原告。為此，原告以被侵權(quán)為由訴至法院，請(qǐng)求判令合同無效，返還辦理典當(dāng)手續(xù)的房產(chǎn)證及身份證、華僑親屬證等。被告張某以被告被關(guān)押在**縣看守所為由，未將借款償還第三人。第三人則以合同合法有效為由請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
一審法院認(rèn)為：
1．原告的房產(chǎn)證、身份證及華僑親屬證由其兒子李某保管，故李某對(duì)所有證件均有保管權(quán)，其本人將證件借給被告與第三人簽訂抵押貸款合同，應(yīng)確認(rèn)被告取得原告的證件是合法取得，不存在欺騙行為。
2．鑒于合同的簽訂是被告與第三人真實(shí)意思的表示，且又經(jīng)海南省公證處公證，故該抵押貸款合同應(yīng)視為合法有效合同，第三人不應(yīng)負(fù)本案糾紛的任何責(zé)任，其請(qǐng)求本院應(yīng)予支持。
3．現(xiàn)原告提出被告騙取其證件與第三人簽訂的抵押合同無效，因未能提出相應(yīng)的證據(jù)證明，故不予支持。
二審法院認(rèn)為：
（1）本案的房屋抵押貸款合同的效力問題。被上訴人張某未經(jīng)上訴人楊某授權(quán)，私自書寫授權(quán)委托書，以楊某的名義與被上訴人典當(dāng)行簽訂房屋抵押貸款合同，且又未辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，該合同應(yīng)為無效。
（2）無效合同的責(zé)任歸屬問題。造成合同無效的主要責(zé)任應(yīng)由張某承擔(dān)。典當(dāng)行審查核實(shí)不嚴(yán)，也負(fù)有一定責(zé)任。
（3）一審查明的事實(shí)是清楚的，但認(rèn)定侵權(quán)責(zé)任上存在錯(cuò)誤。上訴人將房產(chǎn)證等有關(guān)證件交其子存放，其子只是對(duì)證件有保管權(quán)而不享有對(duì)該房產(chǎn)的處分權(quán)。上訴人與其子之間并不存在法定代理關(guān)系或委托代理關(guān)系。因而李某將上訴人一系列證件提供給被上訴人張某進(jìn)行抵押貸款的行為是無效的，一審認(rèn)定被上訴人張某合法取得這些證件是錯(cuò)誤的。再者，一審法院認(rèn)定張某與典當(dāng)行簽訂的合同是雙方真實(shí)意思表示，且又經(jīng)海南省公證處公證，故該合同有效，典當(dāng)行不負(fù)任何責(zé)任是錯(cuò)誤的。在抵押貸款合同上，房產(chǎn)所有人一方是楊某，而張某所謂的委托書系其私自書寫的，楊某對(duì)此一無所知，張某是在無權(quán)代理的情況下簽訂此合同的，且典當(dāng)行也明知張某不是房產(chǎn)所有人，卻未向楊某核實(shí)。該合同雖進(jìn)行了公證，但因所公證的合同違法，所以其公證也是無效的。
律師點(diǎn)評(píng)：1．本案訴訟主體之一是典當(dāng)行，典當(dāng)行是經(jīng)各省人民銀行批準(zhǔn)成立的股份制金融企業(yè)，是獨(dú)立核算的企業(yè)法人。我國的典當(dāng)業(yè)實(shí)際上從事的是一種質(zhì)押借款活動(dòng)，屬金融業(yè)務(wù)范疇。隨著我國當(dāng)前典當(dāng)業(yè)的發(fā)展，以房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為出質(zhì)物從事典當(dāng)活動(dòng)的現(xiàn)象正逐漸增多。嚴(yán)格地說，房屋等不動(dòng)產(chǎn)是絕不能成為質(zhì)押物的，因此也不是純粹意義上的典當(dāng)，實(shí)際上是一種抵押借款。該類案件在審理中也應(yīng)以抵押借款合同糾紛進(jìn)行定性為宜。如1991年最高人民法院關(guān)于金德輝訴佳木斯市永恒典當(dāng)商行房屋典當(dāng)案件應(yīng)如何處理問題的復(fù)函，對(duì)此曾有明確的批復(fù)。作為海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)窗口的海口市，典當(dāng)行以其迅捷、簡便地融通資金的特色如雨后春筍般發(fā)展起來。但由于典當(dāng)業(yè)剛剛興起和恢復(fù)，在經(jīng)營機(jī)制和管理辦法上尚待完善。張某與典當(dāng)行簽訂合同后，雙方并未按規(guī)定辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，因此抵押關(guān)系無效。且被告張某陳述稱其是在典當(dāng)行經(jīng)理要求下，在典當(dāng)行以楊某的名義寫下了委托書。典當(dāng)行并未對(duì)該委托書進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，即將6萬元現(xiàn)金交與無代理權(quán)的張某。典當(dāng)行自身審查不嚴(yán)，違規(guī)操作，致使貸款合同無效，其自身也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
2．張某未經(jīng)授權(quán)，即以楊某的名義私自寫下委托書，屬無權(quán)代理，其代理行為無效，應(yīng)由其承擔(dān)民事行為無效的民事責(zé)任。
本案爭議的焦點(diǎn)之一即張某是從楊某的兒子李某手中拿到房產(chǎn)證、身份證等證件的，即李口頭同意張去貸款，并不能認(rèn)定張是得到楊的授權(quán)。首先，楊某是完全民事行為能力人，李某不是她的法定代理人，也不是她的委托代理人。楊某只是讓李樹鈞保管證件，李對(duì)這些證件沒有處分權(quán)。其次，本案沒有證據(jù)證實(shí)楊某知道李樹鈞拿其證件給張去貸款一事。還有，張某所持委托書系其在典當(dāng)行所寫 。以上幾點(diǎn)足以說明張為無權(quán)代理。我國《民法通則》明確規(guī)定沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任，未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。
3．本案在主體問題上有一定爭議。有的意見認(rèn)為，楊某之子李某擅自處分其母房產(chǎn)證等證件也應(yīng)列為被告，承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。筆者認(rèn)為，行使訴權(quán)是原告的基本民事權(quán)利，原告并未起訴其子為被告。《民事訴訟法》規(guī)定起訴必須是有明確的被告，與本案有直接的利害關(guān)系，有具體的訴訟請(qǐng)求。原告訴張某為被告，是因?yàn)閺埼唇?jīng)原告授權(quán)，即以原告的名義簽訂房屋抵押貸款合同，將原告的房產(chǎn)證抵押并從典當(dāng)行拿走6萬元現(xiàn)金；原告訴典當(dāng)行為第三人是因?yàn)榈洚?dāng)行掌握著原告的身份證、華僑親屬證、房產(chǎn)證等，原告要通過訴訟從其手中要回這些證件；而李某既沒有拿到現(xiàn)金，也未持有原告的房產(chǎn)證等證件，本案的處理結(jié)果與李某也沒有法律上的利害關(guān)系，因而李某不應(yīng)是本案的當(dāng)事人。
