不動產抵押貸款通常是指以房地產或企業設備抵押品的貸款。特征有：1.從屬性，不動產抵押是為擔保債務的償還而設立的，其從屬性是明顯的。2.優先受償性，有關不動產抵押擔保制度的立法，通常也是以此為立足點的。3.補充性，只有在債務人不履行合同義務時，才發生要求擔保人履行擔保責任的問題。 4.特定性，包含兩個意思：一是抵押擔保的數額是一定的，二是抵押標的是特定的。5.不轉移占有性，不動產抵押均不轉移占有，抵押人對抵押財產仍能繼續行使占有、使用收益和處分的權利。這是區別于其他擔保的一個顯著特點。
簽訂抵押合同時應注意對抵押人主體資格的審查。對抵押人主體資格的審查主要包括兩方面的內容，一是抵押人是否為合格主體。二是抵押人對抵押物是否具有完整的所有權或處分權。在實際工作中，銀行應審查抵押物的權屬狀況，應根據抵押人提供的證明文件或到有關部門進行調查來確認抵押人是否對財產有處分權。當抵押人以其與他人共有的財產設定抵押時應注意：如果是按份共有，抵押人只能以自己享有的共有份額設定抵押權，此時抵押合同有效，但在抵押權實現時應保障其他共有人的優先購買權;如果是共同共有，抵押人以共有財產設定抵押的應由全體共有人一致同意，否則抵押行為無效;如果共同共有人擅自以共有財產設定抵押，而其他共有人知道又不表示反對的，應當視為同意，該抵押行為有效。
抵押物的范圍應符合法律規定。根據我國《擔保法》和《城市房地產管理辦法》等相關法律法規的規定，部分不動產和不動產用益物權不能抵押。如土地所有權;沒有地上建筑物的集體土地使用權;列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物等。
辦理抵押登記。不動產抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。在實踐中由于金融機構的業務人員對法律知識了解和掌握的程度各異，可能會出現：只簽訂抵押合同，不辦理抵押登記;同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留抵押不動產的產權證書;同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但辦理抵押合同公證，并賦予公證文書以強制執行力。以上三種情況可能導致貸款到期不還時，銀行權益無法保障的問題，因此銀行在辦理不動產抵押時一定要做好抵押登記工作。
注意抵押物的價值評估。抵押貸款對銀行而言，最根本的目的是確保金融債權的安全。所以，抵押物的價值應大于或等于金融債權。我國《擔保法》明確規定，抵押擔保的債權價值不得超過抵押物的價值。由此可見，抵押擔保的價值評估對設立抵押貸款是至關重要的。因此，銀行應委托具有評估資格的評估機構對抵押物進行公正合理的價值評估，以確保抵押物的價值大于或等于債權價值。
訂立抵押合同時不得損害其他債權人的利益。抵押權有優先受償性，享有抵押權的債權人較其他不享有抵押權的債權人得以優先受償。因此，抵押權設定時不得損害先存在或同時存在的其他債權人的利益。對此，最高人民法院的有關司法解釋中規定：“債務人有多個債權人時，而將其財產全部抵押給其中一個債權人，因此喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法權益，根據《民法通則》第四條、第五條的規定，應認定該抵押協議無效”。在實踐中，銀行為了保障貸款的安全，往往要求債務人將其全部財產抵押給銀行。其實，這樣不但不能防范貸款風險，反而有可能使抵押合同無效，將自己置于十分不利的地位。
房地產抵押貸款應注意的問題
以土地使用權作為抵押物?！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條規定，土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。根據這一規定，銀行以土地使用權作為貸款擔保時，抵押權效力及于地上建筑物及其他附著物，即抵押權效力具有擴張性。也正是基于這一規定，銀行往往認為無論地上建筑物、其他附著物是抵押設定前所建，還是抵押設定后所建，均應視為抵押物的一個組成部分。在實際工作中，正是這樣的認識，使得有些銀行隨著其擁有抵押權的土地上建筑物增加而相應增加貸款金額。根據《擔保法》第五十五條規定，抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押物。因此，銀行在業務操作中，一定要區分地上建筑物或其他附著物形成的時間，從而正確確定抵押物的價值，避免因法律認識錯誤而導致貸款抵押率變相增高，信貸風險加大。另外，銀行在接受土地使用權作為抵押物時需審查抵押人取得土地使用權的方式。抵押人以出讓、轉讓方式取得的土地，依法可以設定抵押;以劃撥方式取得的土地，抵押人必須向國家交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，否則，抵押無效。
