抵押權的實現或稱抵押權的行使，是指抵押物所擔保的債權已到清償期而債務人未履行債務時抵押權人可以通過行使抵押權，以抵押物的價值優先受償。在其適用的過程中，有以下幾個問題要注意：
一、同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得價款的清償順序根據我國擔保法第三十五條規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。如果財產抵押后，該財產大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。因此，同一財產可以向兩個以上債權人抵押。在這種情況下，拍賣、變賣抵押物所得的價款應按以下規定清償：1.抵押合同以登記生效的，按照抵押權登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。2.抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照登記的先后順序清償；未登記的，按照合同生效時間的先后清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的，先于未登記的受償。
二、以城市房地產、特定的土地使用權抵押時，抵押權實現的問題1.當城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。如果抵押權人需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一并拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。2.依照擔保法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地的用途。3.以劃撥的國有土地使用權抵押的，拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，必須在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才有優先受償權。
三、第三人為抵押人時，其追償權如何實現的問題抵押人可以是債務人本人，也可以是第三人。當債務人為抵押人時，債務履行期限屆滿，以抵押物折價或拍賣，變賣抵押物的價款恰好和債權額相抵，則債權消滅；如果多于債權數額，多出的部分歸債務人；如果不足以清償債權的，不足部分由債務人補償。當第三人為抵押權人時，在抵押權人實現抵押權后，有權向債務人追償。
四、抵押物滅失所得賠償金應作為抵押財產我國擔保法第五十八條規定，抵押權因抵押物的滅失而消失。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。這里所說的賠償金，主要是指因抵押人以外的原因導致抵押物滅失時，抵押人可以要求侵權行為人給予的賠償或者取得保險賠償。
