摘要:
政策調(diào)控造成貸款出現(xiàn)問(wèn)題,是否可以依據(jù)情勢(shì)變更的原則解除合同?司法實(shí)踐中,一般認(rèn)為如果政策調(diào)整造成無(wú)法貸款或貸款成數(shù)不足,嚴(yán)重影響買受人的付款能力,致使買賣合同無(wú)法實(shí)際履行的,可以依據(jù)情勢(shì)變更解除合同,但解除合同并不意味著買受人可以免責(zé),有時(shí)根據(jù)具體情況可能承擔(dān)一定的賠償責(zé)任.
案例來(lái)源：人民法院報(bào)2010年8月23日
購(gòu)買第三套房貸款暫停 情勢(shì)有變更合同可解除
本報(bào)記者 李 芹 本報(bào)通訊員 曹 力 張 璇
最近幾年北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，今年，各地政府頻頻發(fā)力，新出臺(tái)了多項(xiàng)控制房?jī)r(jià)上漲的舉措。2010年4月30日，北京市出臺(tái)《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》（京政發(fā)【2010】13號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，提高第二套住房貸款首付款比例并暫停第三套住房貸款的發(fā)放。而在《通知》頒布之前簽訂的房屋買賣合同，買受人因新政而無(wú)法取得銀行貸款的，房屋買賣合同是否繼續(xù)有效這一問(wèn)題也引起了買賣雙方的糾紛。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了一起因新政未能取得住房貸款要求解除房屋買賣合同的糾紛。
2010年4月12日，出賣人宋女士與買受人張先生在麥田房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱存量房屋買賣合同），約定宋女士出賣位于海淀區(qū)藍(lán)靛廠翠疊園一房屋。房屋成交總價(jià)為555萬(wàn)元，張先生應(yīng)支付定金人民幣15萬(wàn)元。在張先生辦理貸款過(guò)程中，因北京市出臺(tái)新房貸政策導(dǎo)致其貸款未果，故起訴至法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同。
根據(jù)雙方存量房屋買賣合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第1項(xiàng)約定：買賣雙方應(yīng)于2010年5月30日前（含當(dāng)日）向銀行辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)，買受人擬貸款金額為人民幣200萬(wàn)元；第4項(xiàng)約定：若貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足申請(qǐng)額，出賣人允許買受人可選擇再一次向其他銀行申請(qǐng)貸款，出賣人應(yīng)積極配合。若批準(zhǔn)的貸款數(shù)額仍不足申請(qǐng)額或買受人沒有選擇再次申請(qǐng)貸款，則買受人應(yīng)在辦理繳稅過(guò)戶手續(xù)前/當(dāng)日補(bǔ)足購(gòu)房首付款。2010年4月13日，張先生通過(guò)中國(guó)工商銀行北京市分行轉(zhuǎn)賬定金15萬(wàn)元，宋女士向其出具定金收條。
庭審中，張先生提供與其妻馬女士的結(jié)婚證證明兩人為夫妻關(guān)系，同時(shí)提交登記于張先生名下位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)的房屋及登記于馬女士名下位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的房屋的產(chǎn)權(quán)證以證明其家庭名下已有兩套房屋。
宋女士庭審中對(duì)上述事實(shí)均不持異議，但在庭審中表示存量房屋買賣合同真實(shí)有效，銀行未批準(zhǔn)貸款事宜已在合同中作出約定，不受《通知》中關(guān)于住房貸款的限制，故應(yīng)按合同執(zhí)行。
最后，法院根據(jù)合同情勢(shì)變更原則依法判決解除張先生與宋女士之間的存量房屋買賣合同，宋女士返還張先生已支付的定金。
□法官點(diǎn)評(píng)
依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。但合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否解除。
本案中，張先生與宋女士簽訂的存量房屋買賣合同是雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系有效的合同。對(duì)合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第4項(xiàng)中關(guān)于銀行貸款未獲批準(zhǔn)的理解，應(yīng)結(jié)合存量房屋買賣合同的其他條款及房屋買賣行業(yè)慣例進(jìn)行解釋，是指因買受人一方自身原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)，而非指任何原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)。
根據(jù)中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)相關(guān)規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。據(jù)此，張先生家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，其關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的買賣，為個(gè)人第三套房屋之買賣，屬于《通知》中暫停發(fā)放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化，是張先生在訂立存量房屋買賣合同時(shí)所無(wú)法預(yù)見的重大變化，若要求繼續(xù)履行合同對(duì)其明顯不公平。故張先生請(qǐng)求法院解除合同，于法有據(jù)。合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，故張先生要求宋女士返還其交付的定金15萬(wàn)元，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。
在此法官提醒，合同履行方式是合同重要內(nèi)容，若房屋買賣合同簽訂后政策發(fā)生變化而導(dǎo)致合同履行方式無(wú)法實(shí)現(xiàn)的或?qū)崿F(xiàn)對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平的，屬于合同情勢(shì)變更，一方可以要求法院依法解除合同，合同義務(wù)已履行部分并可恢復(fù)的，當(dāng)事人可要求恢復(fù)原狀。
