本文介紹房地產(chǎn)抵押登記的程序和效力分析，房地產(chǎn)抵押登記需要抵押當(dāng)事人到房地產(chǎn)所在的房屋管理部門辦理。那么，辦理了房地產(chǎn)抵押登記之后，可以決定抵押權(quán)是否成立，確定抵押權(quán)的效力范圍。可以說是保護(hù)自己合理權(quán)利的一種有效方法。
房地產(chǎn)抵押登記的程序
房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
辦理登記時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)提交下列文件：
(l)主合同及抵押合同;
(2)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;
(3)抵押登記申請(qǐng)書;
(4)《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;
(5)以預(yù)售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預(yù)售合同;
(6)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;
(7)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的材料;如有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;
(8)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)抵押申請(qǐng)進(jìn)行審核，權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)在登記受理之日起15日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)，并予以登記發(fā)證：
(l)以依法取得房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載，交由抵押人收?qǐng)?zhí)，同時(shí)向抵押人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;
(2)以預(yù)售商品房或在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
房地產(chǎn)抵押登記的效力
抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì)，抵押登記則是物權(quán)行為。當(dāng)事人之間存在抵押合同，僅能產(chǎn)生債權(quán)人對(duì)抵押人的登記請(qǐng)求權(quán)，而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán)，抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分。抵押合同生效是指在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對(duì)世效力的產(chǎn)生;抵押合同的生效并不當(dāng)然意味著抵押權(quán)的成立，登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定。因此，在抵押登記主義條件下，登記應(yīng)為抵押權(quán)成立的條件，而不應(yīng)為抵押合同的生效條件，一般而言，抵押合同應(yīng)自簽訂之日起生效。
我國(guó)《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，該規(guī)定認(rèn)為，對(duì)于以法律規(guī)定必須進(jìn)行登記的財(cái)產(chǎn)簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。該規(guī)定勢(shì)必將抵押登記請(qǐng)求權(quán)的行使置于非常尷尬的境地，不能有效的保護(hù)債權(quán)人的利益，使雙方設(shè)立抵押合同的意思難于實(shí)現(xiàn)。因此，未來立法應(yīng)將抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效分割開來，并對(duì)登記請(qǐng)求權(quán)明確規(guī)定。
最高人民法院2000年頒發(fā)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”可以說該規(guī)定在糾正擔(dān)保法上述規(guī)則方面做出了十分積極的努力。從法律條文上看司法解釋的內(nèi)容與法律規(guī)定的內(nèi)容不一致，它的基本要求是，抵押合同簽訂雖然沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但是有過錯(cuò)的抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這種做法符合物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分、物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)相區(qū)分的法理，也符合正在進(jìn)行的物權(quán)法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承擔(dān)責(zé)任，就首先要承認(rèn)抵押合同的約束力，這實(shí)際上就是承認(rèn)了抵押合同作為物權(quán)變動(dòng)根據(jù)之一的效果。這一點(diǎn)是非常合理的。當(dāng)然，該司法解釋并沒有解決司法實(shí)踐中爭(zhēng)議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關(guān)系問題。對(duì)此，我們的觀點(diǎn)是，要分清物權(quán)與請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別，區(qū)分抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效的不同。
