論文摘要
房地產屬于不動產，房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業，房地產抵押貸款是支撐該項產業發展融資的重要途徑。因我國實行的是農村土地集體所有和城市土地全民所有制(國有)，國有土地使用權又分為劃撥土地使用權和出讓土地使用權兩種形式，在管理體制上房地產權屬登記分屬兩個機關管理，兩個部門登記發證，從而形成了特有的房地產抵押登記制度。
本文結合我國房地產抵押擔保的理論與實踐，對我國房地產抵押登記中存在的主要問題進行了探討和分析，著重對抵押登記的主管部門，房地產抵押登記的種類，抵押登記設定期限的效力問題，抵押登記優先受償權的法律例外，房地產抵押登記的撤銷，登記機關法律責任承擔等問題進行了具體的論述。對抵押登記操作中問題的如：抵押登記的屬地管理原則;在建工程抵押登記與預購商品房按揭貸款登記的兩難選擇;私營醫院、學校的房地產能否設定抵押問題;農民私房能否抵押問題;期房抵押后的銷售問題，等實際問題作了進一步的闡述和分析，提出一些面對或處理此類問題應注意的情況和觀點，以便金融部門、房地產開發商、商品房的購買人、房地產登記機關等在辦理房地產抵押貸款登記業務和履行抵押的權利、義務時有所借鑒。
關鍵詞：房地產 抵押登記 期限效力 法律責任 問題淺析
房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為(1)。房地產屬于不動產，設定房地產抵押權時，需依法辦理抵押登記，登記是房地產抵押的法定環節，是抵押合同生效的前提條件。房地產抵押貸款，俗稱“借樓”或“按揭”(2)，是房地產開發企業融資和普通百姓借資購房的常用形式，以房地產抵押方式保證債權的實現，在現實生活中極為普遍，而抵押登記基于房屋和土地的不可移動性，也具有不可分離的特性，在房地產抵押設定過程中往往存在著諸多法律問題，產生的抵押糾紛也日益增多。
一、抵押登記主管部門不統一，造成登記管理權限的沖突
房地不可分，房地又分管。我國迄今沒有建立統一的不動產登記制度，造成這種現象的重要原因就是登記機關不能統一，各司其職，各行其令。
我國《擔保法》第42條規定了4個不動產抵押登記部門。即：土地管理部門、房地產管理部門、林木主管部門、運輸工具的登記部門。
房地產權屬登記分屬兩個部門，各自發證、信息不共享、重復收費，令權利人無所適從、叫苦不迭，且部門機構重疊、職能交叉，浪費人力財力，造成政出多門、管理脫節、政令不暢。存在著大量的抵押登記隱患，影響了房地產業的發展，影響了政府的形象和威信。
《城市房地產管理法》規范了房屋所有權證和土地使用證分別發放的運作程序，并結合“兩證合一”的經驗，為解決房地產統一登記問題提供了法律依據。根據該法第6條第2款和第62條“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書”的規定，廣東、上海、北京、重慶、河南的開封等省市實行了房地統管(3)，明確了“房地合一，兩證合一”的管理體制，取得了較好的效果。近年來實行房地合一的城市越來越多，可以說房地合一管理是大勢所趨。
《物權法(草案)》第10條規定“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。雖然該法草案又一次回避了確定統一登記機關的矛盾，但還是指明了立法方向，國家出臺統一的《不動產物權登記法》應當是指日可待。
二、目前，我國房地產抵押登記的種類
1、土地使用權抵押。土地使用權設定抵押必須是政府有償出讓方式取得現在尚在建造房屋的土地使用權，以行政劃撥方式取得的土地使用權是不能單獨設定抵押的。
