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房地產抵押合同簽訂后，雙方當事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力？
案情筒介
2004年5月18日，被告北京天億貿易有限責任公司（以下簡稱“北京天億公司”）為擴大經營規(guī)模，向原告中國建設銀行公主墳支行（以下簡稱“建設銀行”）申請貸款20萬元，貸款期限2年，貸款年利率為5.814%，期滿后由被告北京天億公司還本付息。建設銀行為了保證貸款的及時回收，要求北京天億公司提供房地產作為抵押。北京天億公司表示同意，并提出以價值30萬余元的倉庫用房作為貸款抵押。雙方在簽訂了20萬元的貸款合同之后，又簽訂了抵押合同。該抵押合同約定，被告北京天億公司對倉庫用房享有權處分，若被告北京天億公司到期不能償還上述貸款本息時，原告建設銀行可以將抵押物拍賣，并將從拍賣所得的價款中優(yōu)先受償銀行的貸款。抵押合同簽訂后，原告建設銀行沒有要求被告北京天億公司提供任何有關倉庫的房屋所有權證書和土地使用權證書，雙方也未向任何部門辦理抵押登記手續(xù)。
2006年3月12日，被告北京天億公司因經營管理不善面臨破產，為了維持公司的正常經營，被告北京天億公司與第三人張?zhí)旌绾炗啞斗课葙I賣合同》，以28萬元的價格將公司的倉庫用房出售給第三人。合同簽訂后，第三人張?zhí)旌绺鶕?jù)合同約定的時間支付了全部購房款，雙方并于合同簽訂后的第10日到北京市房地產管理部門辦理了過戶手續(xù)。
2006年5月20日，被告北京天億公司在原告處的貸款期限已屆滿，原告建設銀行向被告北京天億公司發(fā)出《催款函》，要求被告北京天億公司在收到催款函后3日內償還貸款本金及利息共計223256元。但因被告經營管理不善面臨倒閉，根本無法償還建設銀行的貸款本息。
原告建設銀行認為，2004年5月18日，本銀行與被告北京天億公司簽訂《貸款合同》，本銀行向被告放貸20萬元，貸款期限2年，年利率5.814%。當時本銀行考慮到被告的資信問題，遂要求被告提供房地產作為抵押。被告為了順利取得本銀行的貸款，遂將被告的倉庫用房作為抵押物。據(jù)此，本銀行與被告簽訂房地產抵押合同后向被告放貸20萬元。2006年5月20日，被告的還款期限已屆滿，但被告至今未按貸款合同的要求履行還款義務。根據(jù)房地產抵押合同的約定，本公司有權處分其抵押物，用以優(yōu)先償還本銀行的貸款本息。
鑒于此，原告建設銀行于2006年5月29日依法向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院依法拍賣被告北京天億公司提供的抵押物，以實現(xiàn)原告的到期債權。
被告北京天億公司認為，本公司拖欠原告建設銀行貸款本息223256元屬實，但本公司現(xiàn)在已停產，沒有履行還款的能力。
第三人張?zhí)旌缱鳛楸景傅牡谌松暾垍⒓釉V訟，其認為，（1）被告北京天億公司與原告建設銀行簽訂的房地產抵押合同未經登記，不具有法律效力，其抵押關系不成立；（2）自己與被告簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實的意思表示，本人根據(jù)購房合同中約定的時間已向被告支付了全部購房款，況且雙方也到北京市房地產管理部門辦理了產權過戶手續(xù)，其間的買賣關系符合法律的規(guī)定，理應受到法律的保護。綜上，原告建設銀行要求法院拍賣自己購買的倉庫用房，實現(xiàn)其對被告的到期債權的訴訟請求，缺乏法律事實和法律依據(jù)，故請求法院駁回原告的訴訟請求。
法院判決
北京市海淀區(qū)人民法院經審理認為，原、被告簽訂的《貸款合同》系雙方真實的意思表示，其內容符合法律的強制性規(guī)定，應受到法律的保護。原、被告為了履行貸款合同中約定的還款義務，雙方簽訂了房地產抵押合同，將被告擁有的倉庫用房作為抵押，但雙方簽訂房地產抵押合同后，未到北京市房地產管理部門辦理抵押登記手續(xù)，故其抵押合同不生效，對第三人不可有對抗性。在本案中，第三人張?zhí)旌缗c被告北京天億公司簽訂《房屋買賣合同》，亦屬雙方真實的意思表示，而且第三人張?zhí)旌缫严虮桓姹本┨靸|公司支付了全部的購房款，雙方并共同向北京市房地產管理部門辦理了產權過戶手續(xù)，其之間的房屋買賣關系符合法律的規(guī)定，第三人張?zhí)旌缛〉梅课菟袡鄳艿椒傻谋Ｗo。因此，原告建設銀行要求法院拍賣系爭的倉庫用房缺乏法律事實和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《城市房地產管理法》第30條、第49條，《擔保法》第41條、第42條之規(guī)定，判決如下：
一、駁回原告建設銀行要求處分抵押物實現(xiàn)其到期債權的訴訟請求；
二、被告北京天億公司應當于本判決生效之日起10日內向原告建設銀行支付貸款本息223256元。
爭議焦點
1.房地產抵押合同簽訂后，雙方當事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力？
2.房地產抵押合同無效，是否影響當事人簽訂的借款合同的法律效力？
律師點評
一、在本案中，雙方當事人簽訂房地產抵押合同后，未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，該抵押合同不產生法律效力，不得對抗第三人。
在本案中，雙方當事人爭議的第一個焦點問題是，當事人簽訂房地產抵押合同后，未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，該抵押合同是否產生法律效力？在解決上述問題之前，我們應該弄清楚房地產抵押的法律特征以及房地產抵押登記的相關內容。
1.房地產抵押的法律特征
所謂房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產抵押作為一種法律行為，具有以下法律特征：
（1）抵押人必須是對用于抵押的房地產享有所有權或者使用經營權的人，即抵押人對抵押物必須享有處分權，具有處分能力。
（2）抵押人是以合法的房地產以不轉移占有的方式，向抵押權人提供擔保。合法的房地產，是指其合法所有或合法占有的房地產。設定抵押的房地產，抵押人對該房地產必須享有所有權或經營使用權，這種權利必須是真實存在的，具有確定性。