土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的風(fēng)險及防范
土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產(chǎn)管理部門登記，在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押時，原有的抵押合同和登記必須注銷，然后簽訂新的抵押合同，并重新辦理登記。
在此過程中要注意，依法被查封的財(cái)產(chǎn)是不能抵押的，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院或其他司法部門查封的，注銷原抵押登記，就無異于放棄了抵押。另外，土地使用權(quán)雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時間內(nèi)，抵押物如果突然被查封，此時，在建工程抵押權(quán)登記將無法辦理。
法律防范對策：
土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押前，要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封;如未被查封，應(yīng)提前備好注銷和重新抵押登記的全套資料，力求在盡量短的時間里完成;調(diào)查核實(shí)抵押人是否涉訴及涉訴進(jìn)展，并做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機(jī)關(guān)查封抵押物。
抵押權(quán)與工程價款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險及防范
《合同法》第286條及最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)將處于“有名無實(shí)”的境地。在實(shí)踐中，甚至?xí)霈F(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付價款”的事實(shí)，該風(fēng)險不得不防。
法律防范對策：
要求提供工程承包人自愿放棄優(yōu)先受讓權(quán)的書面承諾;在做盡職調(diào)查時應(yīng)當(dāng)索取建設(shè)工程施工合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期限和已經(jīng)支付的價款。
在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險及防范
《稅收征收管理法》規(guī)定了：納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即稅收優(yōu)先權(quán)優(yōu)于在建工程抵押權(quán)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以開發(fā)項(xiàng)目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，銀行在處置抵押物時就要受到限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置并就處置價款優(yōu)先受償，收稅后的剩余部分，銀行才可以受償。
法律防范對策：
盡職調(diào)查時要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說明其納稅情況，提供完稅憑證;通過稅務(wù)機(jī)關(guān)了解有關(guān)抵押人的稅收情況。
