一直以來商品房在建工程抵押的問題都存在很大爭議，房地產是一種投入大、周期長、風險高的產業，為了盡快完成工程建設，開發商經常用在建工程(含國有土地使用權)作抵押向銀行申請貸款，以解燃眉之急。同時開發商為了及時回籠資金，盡快還貸，又將該在建工程進行商品房預售，這種交易，增加了交易的不確定性，存在著法律風險。第一損害了抵押權人的利益，可能造成抵押權難以實現；第二也損害了購房者的權益，因為購房者獲得的權利是不完整的，帶有權利瑕疵的。第三也為房地產行政主管部門的預售管理、權屬登記帶來很大隱患。
但作為一種主要融資渠道，在建工程抵押已成為銀行及開發商的雙贏選擇。特別是今年我國出臺了大量房地產金融稅收新政策，我市房地產企業面臨了前所未有的資金信貸難的問題。我處在服務企業，規范市場的原則下開展了我市的在建工程抵押登記工作，對我市房地產市場的發展和整個市場經濟的繁榮穩定其到了不可估量的作用，截止2005年11月底我處共辦理在建工程抵押登記19筆，為房地產企業融資76.61億元。
我處在實施在建工程抵押的過程中，主要利用電子樓盤、商品房網上銷售系統以及預售款監管等辦法，對在建工程實施動態管理，以套為單位，要求開發企業每銷售一套房屋前須先經抵押權人同意并解除該套房屋及該房屋占用范圍內土地使用權的抵押，同時要求該項目個人按揭貸款必須與在建工程抵押為同一抵押權人，該抵押權人也同為預款監管銀行。經過一年來的實踐，收到了良好的效果，但也存在一些問題：
1、目前，雖然我處嚴格規定，要在建工程抵押權人與按揭貸款抵押押權人必須一致，但因為貸款額度等原因，也存在開發商在一家銀行用在建工程申請抵押貸款，同時在預售期房時又與另一家銀行達成按揭貸款合作協議，出現重復抵押的現象。
2、施工單位墊資，開發商將部分房地產抵付工程款后，又將其進行抵押。一旦與工程價款優先權相競合，銀行將處于次受償順序，債權的保障程度將大打折扣。
3、為不影響銷售開發商預售抵押在建項目的商品房之前，并未按有關規定要求應取得抵押權人的書面同意并且如實告之購房者。
4、部分開發商為回避在進行合同備案時預售管理部門對其施行的預售款監管管理工作，與購房人簽定合同后，不及時進行備案登記，造成預售款挪用。
5、雖然銀川市已施行商品房網上備案工作近一年，但購房群眾對此仍不了解，不能通過網上公示的商品房信息了解自己購房屋的基本情況。
6、個別預售款監管銀行監管措施不力或未及時從預售款中收取貸款，至使在辦理《房屋所有權證》時，《國有土地使用證》或在建工程仍未解除抵押，造成辦理產權過戶出現障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權證》。
7、在建工程抵押價值的評估及允許抵押的在建工程比例等問題尚無通一標準。
作為權屬登記及預售管理部門，我們雖不同應這項工作中存在問題風險，就止步不前。但也要加強管理盡可能的回避風險，現談一下個人的幾點建議：
1、在商品房買賣合同中增加相應條款，向購房者如實告知所購房屋土地及在建工程抵押情況。，例如，講明屬于階段性抵押，該種抵押可能產生的法律后果以及本項目的建設和銷售前景等，消除購房者的后顧之憂。
2、避免多頭登記、重復抵押。對于辦理了土地使用權抵押的，辦理在建工程抵押前必須注銷土地抵押或在辦理登記時減去土地抵押價值。
3、加強抵付墊資款商品房的抵押管理。目前，不少開發商要求施工單位墊資，將開發項目的部分房地產作為支付工程款的擔保物，或直接用于抵付工程款。施工單位應按照《擔保法》及有關房地產法律、法規規定，將其工程合同報抵押登記機關和預售登記機關備案，并辦理抵押登記，使自己的合法權益得到保護。
4、利用現代化信息管理手段，提高管理水平，加強商品房網上銷售及備案等相關知識的宣傳工作。利用信息網絡化管理，將每個在建工程的基礎資料、土地使用權抵押貸款情況、房屋編號、預售情況、在建工程抵押貸款情況等相關信息進行公示，從而有效地解決在建工程抵押登記中的違法違規問題，確保房地產業健康有序地發展。
5、科學客觀進行評估，嚴格控制抵押率。據了解按照施工行業慣例，建筑公司墊款以及施工款合計一般不超過工程總造價的３０％，結合折價貶值等因素，在建工程抵押率必須控制在５０％以內。在具體計算抵押值時，還要綜合考慮工程墊款、開發商已經預售部分房產、安置拆遷戶、在取得預售之前就可能有收取房款等隱形銷售的行為等如能將這些因素剔除再行考慮抵押率，就更加合理和科學。
6、加強與銀行的溝通，對在建工程抵押與個人按揭貸款不是同一抵押權人的，可采取四方協議進行監控資金流轉過程，確保售房款及時回籠。繼續采取"賣多少，收回多少貸款本金，解除多少相應的擔保物權"的方式。
7、其他應注意的問題：
為防止房地產開發企業多頭套取資金，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不允許其再設定在建工程抵押。
對于以商品房（含住宅、非住宅）設定的在建工程抵押，符合以下兩個標準中的任何一項均不允許設定在建工程抵押：①經現場實勘已投入使用。②整體工程形象已全部完工。(袁文曦)
