為正確理解、適用有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋，統(tǒng)一裁判的標(biāo)準(zhǔn)，審理好各類二手房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等法律、法規(guī)和司法解釋，結(jié)合我市兩級(jí)法院審判實(shí)踐，提出如下意見：
第一條 本意見的二手房買賣合同是指出賣人將向商品房權(quán)利人購買的商品房再次轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
該條是關(guān)于二手房買賣合同的定義。
商品房買賣合同從商品房的流轉(zhuǎn)劃分有兩種，一種是房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)企業(yè)與買受人訂立的買賣合同，俗稱一手房買賣合同。另一種是出賣人將向商品房權(quán)利人購買的商品房再次轉(zhuǎn)讓給買受人的合同，俗稱二手房買賣合同。一手房買賣合同特征為：1、出賣人是特定的即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);2、標(biāo)的物是出賣人開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)房或者期房;3、該合同糾紛案件適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。二手房買賣合同特征為：1、出賣人是不特定的，既可以是法人也以是公民個(gè)人;2、標(biāo)的物不是出賣人建設(shè)的，是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)原所有人購買得來的;3、該合同糾紛案件不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
第二條 出賣人在取得《房地產(chǎn)證》之前與他人訂立房屋買賣合同，房屋買賣合同的當(dāng)事人以出賣人未取得《房地產(chǎn)證》為由主張合同無效的，不予支持。
該條是關(guān)于商品房在未取得房屋權(quán)屬證書的情形下能否再轉(zhuǎn)讓的問題。
該條的說明參考《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(試行)的說明》第十六條。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”。該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。該法第四十六條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”從該條可以看出，該法并不禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門或市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”預(yù)售商品房的買受人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同后，開發(fā)企業(yè)負(fù)有將預(yù)售商品房的所有權(quán)移轉(zhuǎn)買受人的義務(wù)，買受人享有取得預(yù)售商品房所有權(quán)的期待權(quán)。我國已全面建立商品房預(yù)售合同登記備案制度，且隨著《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記的逐漸施行，在商品房預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記后，預(yù)購人即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所預(yù)購的房屋進(jìn)行處分。
因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國家、集體或第三人利益，預(yù)售商品房的買受人在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，其和受讓人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。
第三條 房屋所有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押期間，與他人簽訂商品房買賣合同，將抵押的商品房轉(zhuǎn)讓，受讓人在簽訂商品房買賣合同時(shí)知道該房屋有抵押的，雙方之間的商品房買賣合同有效。
轉(zhuǎn)讓人未將房屋抵押的情況告知受讓人或者受讓人不知道房屋有抵押的，雙方訂立的商品房買賣合同為可撤銷合同，受讓人有權(quán)主張撤銷。
該條是關(guān)于商品房所有權(quán)人將抵押的房屋予以轉(zhuǎn)讓的行為效力問題。
該條的說明參考《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(試行)的說明》第十五條。
抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人抵押的情況，為轉(zhuǎn)讓抵押房屋而簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效?雖然《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“……抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”但隨后的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法解釋》第六十七條又規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。”可見《擔(dān)保法解釋》是認(rèn)可抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力的，即使抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)未通知抵押權(quán)人或者告知受讓人，受讓人也可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得抵押物的所有權(quán)。
房屋的所有權(quán)人依法對(duì)房屋享有占用、使用、收益和處分之權(quán)利。商品房所有人將房屋設(shè)定抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓以及再設(shè)定抵押等處分權(quán)，只是處分權(quán)受到了一定的限制。商品房抵押人是可以轉(zhuǎn)讓被抵押的房屋的，并且，抵押人轉(zhuǎn)讓被抵押房屋時(shí)，即使未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人抵押的情況，只要受讓人未在法定期限內(nèi)以欺詐為由主張撤銷，轉(zhuǎn)讓合同在抵押人和受讓人之間都是有效的。《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定的無效，應(yīng)該理解成“在未通知抵押權(quán)人的情況下，抵押人和轉(zhuǎn)讓人之間的轉(zhuǎn)讓行為對(duì)于抵押權(quán)人無效”，而不是說轉(zhuǎn)讓合同在抵押人和受讓人之間無效。實(shí)踐中，對(duì)于抵押人和受讓人之間所簽轉(zhuǎn)讓合同的效力，應(yīng)分兩種情況確定：(1)如抵押人在轉(zhuǎn)讓時(shí)告知了受讓人房屋抵押的情況，或者受讓人對(duì)房屋抵押情況是明知的，而仍然簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間是有效的。(2)如抵押人未告知受讓人抵押情況，受讓人在簽約時(shí)也的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉(zhuǎn)讓合同因此成為可撤銷合同，受讓人享有撤銷權(quán)。受讓人自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請(qǐng)求行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間具有法律約束力。
第四條 房屋所有權(quán)人一房數(shù)賣，后手房地產(chǎn)買賣合同不能因訂立時(shí)間在后而被認(rèn)定為無效。
房屋所有權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一房屋訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經(jīng)辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方交付房屋等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;
(二)均未辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，已先行合法占有房屋的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;
