案例：
2009年4月，天津房地產從2008年下半年一直走低的境遇中忽然蘇醒，房價快速反彈，韓先生在樓市中已經觀望許久的，由于婚期日益臨近，又迫于房價快速上漲的壓力，韓先生決定在西青區的一熱銷樓盤中認購一套。事前的選房，看房及簽訂預定房協議都很順利，但當該房地產公司通知韓先生來簽訂《天津市商品房買賣合同》并辦理貸款相關事宜的時候，問題出現了，開發商提供給韓先生一份《天津市商品房買賣合同》范本合同包括五個附件，同時還提供給韓先生一份補充協議，條款很多，也較細致，有一些條款韓先生覺得今后可能會對他的利益造成損害，但也不知如何與開發商協調。他了解到近期出現房屋糾紛的情況很多，于是他找到我們所，決定聘請律師陪同其購買房屋。
在這里我們要提示一個有關聘請律師陪同購房的問題。首先，一定要選擇能夠充分維護購房者的合法權益的專業房地產律師，特別是要選擇一個責任心強且十分熟悉房地產法律法規知識的專業房地產律師。好的律師一般對當前的房地產市場都有較深入的了解，能夠在為購房者提供法律服務的同時，給購房者的購房投資提供有價值的投資分析。這樣購房人的合法權益才能得到真正有效的法律保障。其次，一定要與律師事務所協商簽訂委托代理合同，它能夠確定律師事務所與購房者在代理該項法律事務過程中的權利義務。委托代理合同是律師代理具體法律事務的基本性文件，委托代理合同的基本內容包括：購房者即委托人的姓名或名稱、所委派律師的姓名、委托事項、委托代理權限、雙方的權利義務等條款。最后，還不要忘記由購房者單方出具的向代理律師授予代理權的授權委托書，是明確律師辦理具體法律事務代理權權限范圍的法律文書。它是實施授權行為的標志，是產生代理權的直接依據。授權委托書的基本內容包括：購房者即委托人的姓名、住址，代理律師的姓名、工作單位、住址、代理權限和期限等。
在本案中，我們都是依照上面的提示與韓先生簽訂了合同及委托書。下面我將與韓先生的交流結果及事后的風險提示，以問題的形式歸納如下：
首先，我們在決定購買某個開發商開發的樓盤前，要對土地使用權抵押的情況進行審核。
開發商往往為了融資將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發。售房時如果開發商隱瞞此抵押情況銷售房屋，將對購買人形成根本性法律障礙。為防范此風險，購房者可向土資源管理機構查核該開發土地使用權是否辦理抵押登記手續。
其次，還要認真審核開發商應當辦理的法定手續。
商品房開發的法定手續(許可程序)包括：立項批準、規劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。開發許可手續是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。對于開發手續，應特別注意各許可證件中的 開發主體名稱、開發土地用途、開發土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發的。要注意查看賣方的“五證”、“兩書”、“一照”。“五證”即：國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發商的預售許可證冒名頂替。“兩書”即：商品房質量保證書和商品房使用說明書。“一照”即：企業法人營業執照。
再次，我們在審核完成以上是相關情況后，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身，我們要明確一點，那就是《商品房買賣合同》是可以進行修改或補充約定的。
開發商常常以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由，將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。其實，購房者應該明白，格式合同條款也是可以修改的。格式化商品房買賣合同有很多條款是填空、選擇條款，還設置有專門的補充條款，這些條款的內容正是留給購房者與開發商協商共同確定的;而且，就是印刷好的固定條款也可以提出修改。購房者不應輕易信賴、屈從于開發商，應該理直氣壯地要求將自己的意愿反映到合同中。合同是雙方真實意思表示的體現，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據。
第四，我們務必要重視合同附件。
合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、裝飾設備標準、質量保證書、住宅使用說明書、前期物業管理辦法等，補充協議條款也常常列為合同附件。顯然，這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。
第五，謹慎對待違約責任條款的約定。
商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發商雖然約定了違約責任，一般違約金額多數少得可憐，有的逾期一年的違約金不過幾百元而已。因此，購房者一定要注意這些細節。同時，還應該約定：(1)規劃、設計的變更致使購房者解除 購房合同，開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金;(2)由于開發商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。(3)加重開發商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發商惡意違約。
第六，簽訂商品房買賣合同后，對于您已經收集的商品房的銷售廣告和宣傳資料應當妥善保管。
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。所以，購房者應當妥善保存銷售廣告和宣傳資料。
韓先生在我們的陪同下，順利的與開發商簽訂了合同，并同時辦理了相關貸款事宜。在服務結束后，我考慮到韓先生日后還有收房、辦理產權證等一系列的工作要做，所以又為他提供了一份對于日后辦理房屋相關事宜的風險提示。對于這部分內容，我想日后我會通過一系列文章具體闡述。
