第一節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系概述 一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義 物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。它是現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律形式，是受國家強(qiáng)制力保護(hù)的人與人之間 第一節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系概述
一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義
物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的 法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。它是現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律形式，是受國家強(qiáng)制力保護(hù)的人與人之間社會(huì)關(guān)系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人、參與者 的行為目的的主觀意志與國家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會(huì)角色身份存在的主體享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管 理法律規(guī)范建立的法律關(guān)系。
物業(yè)管理法律關(guān)系論，是關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事 、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事關(guān)系的模式的概括理論。它主要包括：物業(yè)管理法律關(guān)系的一般闡述；物業(yè)管理法律關(guān)系特定境位中主體、客體(標(biāo)的)和內(nèi)容(權(quán)利義務(wù))三要素的論析；能夠引起 物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生存在、變更和終止(消滅)事實(shí)的說明。
物業(yè)管理法律關(guān)系在中國大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于 1981年開始起步推進(jìn)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，對(duì)其進(jìn)行研究具有十分重要的意義：
1.物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)控制、調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的產(chǎn)物(結(jié)果)，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，是用來直接規(guī)范現(xiàn) 實(shí)物業(yè)管理關(guān)系，使該關(guān)系在法律軌道上運(yùn)行的根本手段和法律模式。它作為法律模式(一種法律關(guān)系形式)，從始至終規(guī)范著被物業(yè)管理法律調(diào)整的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系，使之符合法 規(guī)的規(guī)定。法律規(guī)范是抽象的，因?yàn)榉梢?guī)定是并且只能是針對(duì)受其規(guī)范的時(shí)空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實(shí)而發(fā)。而法律關(guān)系卻是具體的。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對(duì)象的社會(huì)關(guān)系實(shí)際上只是一個(gè)關(guān)系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的。因此，物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整約束、組控物業(yè)管理 關(guān)系和活動(dòng)最直接的基本性方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點(diǎn)，又是歸結(jié)點(diǎn)。所以，物業(yè)管理法律關(guān)系論在物業(yè)管理法學(xué)理論中居于核心地位。研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于掌 握物業(yè)管理法學(xué)的核心理論，明了社會(huì)物業(yè)管理各種關(guān)系哪些已被納入法規(guī)組控范圍及其組控重點(diǎn)所在，正確理解對(duì)物業(yè)管理實(shí)務(wù)活動(dòng)和糾紛處理所應(yīng)堅(jiān)持的“以事實(shí)為根據(jù)，以法律 為準(zhǔn)繩”的法律原則，學(xué)會(huì)運(yùn)用物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律模式去分析、評(píng)價(jià)、調(diào)整物業(yè)管理實(shí)際關(guān)系。
2.物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)與現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)發(fā)生聯(lián)系的途徑，物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的目的。由于物業(yè)管理法律關(guān) 系是與物業(yè)管理法律規(guī)范緊密結(jié)合在一起，是以物業(yè)管理法規(guī)的存在為前提，因而研究它也就是研究物業(yè)管理法規(guī)在實(shí)施中對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系規(guī)范化、法制化的適宜程度和組控 效果的問題，以便結(jié)合物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系發(fā)展變化實(shí)際情況，采取有效措施及時(shí)完善物業(yè)管理法規(guī)和保證其正確實(shí)施，這對(duì)于加強(qiáng)中國物業(yè)管理法制建設(shè)和健全物業(yè)管理具體法律制度 會(huì)產(chǎn)生有益的促進(jìn)作用。
3.物業(yè)管理法律關(guān)系是一種由物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的居于特定境位主體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以有關(guān)當(dāng)事人的境位權(quán)利、義務(wù)為主要內(nèi)容。在具體的物業(yè)管理實(shí)務(wù)活動(dòng)中，有關(guān)當(dāng)事人的 行為應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容的具體要求，在充分享有權(quán)利的同時(shí)全面履行自己承擔(dān)的合法義務(wù)，若其行為違反義務(wù)規(guī)則，就要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任(懲戒性報(bào)應(yīng))。因此， 研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對(duì)性地解決中國現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各 類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。
二、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素
物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu) 成物業(yè)管理法律關(guān)系。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點(diǎn)。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動(dòng)原因四要素說，多數(shù)人則堅(jiān)持傳統(tǒng)的主體、客體、內(nèi)容三要素說。由于變動(dòng)原因本 身屬于法律事實(shí)問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時(shí)強(qiáng)調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。
(一)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體
物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，可簡稱業(yè)事主體，是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系而居處一定法 律境位具有法定身份的享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會(huì)關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬組控的法律部門不同可劃 為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。
法律關(guān)系的主體是人。法學(xué)中和法律中的人，不僅包括有肉體構(gòu)造和生命力的自然人， 還包括將社會(huì)組織甚至某類財(cái)產(chǎn)通過法律擬制成的“人”，通稱“團(tuán)體人”，如可以享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的法人、非法人團(tuán)體和國家。成為法律關(guān)系主體的資格，稱為法律上的“人格” ，只有具有法律“人格”的，才為法律上的人，才能成為法律關(guān)系主體。法律上的“人格” 是由法律賦予的一種資格，一種權(quán)利能力，是社會(huì)成員或社會(huì)組織能夠作為獨(dú)立主體參與一 定法律關(guān)系而入居一定的法律境位取得特定身份并享受一定權(quán)利所必須具有的條件。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。民法上自然 人的人格是一種不依附于任何人而獨(dú)立存在的權(quán)利能力，人格與生俱有，既不可被他人剝奪，也不得由本人放棄或轉(zhuǎn)讓，除了死亡之外，人世間沒有任何力量可以導(dǎo)致自然人的人格消 滅。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會(huì)性人的要素。對(duì)“身份”一詞，《辭海》解釋為“人的出身，地位或資格”，在法學(xué)和司法實(shí)務(wù)中，將“身份”理解為主體在特 定關(guān)系中所處的不可讓與的地位或社會(huì)角色關(guān)系狀態(tài)。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類。
