如何理解物業(yè)管理全程介入，物業(yè)管理全程介入分為：早期設計階段、前期施工階段、前期管理階段和繼續(xù)管理階段。對于物業(yè)管理的內容也進行了介紹，可全面了解物業(yè)管理全程介入。
全程物業(yè)管理大致分為四個階段 (我們用大家當前習慣的“介入”一詞來表述)即早期設計介入、前期施工介入、前期管理介入和繼續(xù)管理介入。我們把這相互緊密聯(lián)系的四個階段物業(yè)管理介入的內容統(tǒng)稱為“全程物業(yè)管理”或稱“物業(yè)管理的全程介入”。
全程物業(yè)管理及相關內容
早期設計介入：管理 (介入)內容為規(guī)劃設計設備選型及安裝設計。涉及的單位：開發(fā)商、設計單位、物業(yè)管理單位。作用及影響：為后續(xù)物業(yè)管理減少和避免各類問題打下基礎的時期。
前期施工介入：管理 (介入)內容為施工、設備安裝監(jiān)控; 不合理設計的修改。涉及的單位：開發(fā)商、施工單位(建筑商)、設計單位、工程施工監(jiān)理部門、物業(yè)管理單位。作用及影響：掌握施工情況,了解工程用料,避免施工中的隱患,減少因工程質量給后續(xù)物業(yè)管理造成的困難,為后續(xù)物管收集信息資料。
前期管理介入：管理 (介入)內容為包括銷售、業(yè)主入住后的準備、入住后的裝修管理和物業(yè)管理。涉及的單位：開發(fā)商、施工單位、業(yè)主、物業(yè)管理單位。作用及影響：是物業(yè)管理的承前啟后階段,是各種問題和矛盾的突出時期,為后續(xù)物業(yè)管理鋪平道路,排除困擾。
繼續(xù)管理：管理 (介入)內容為進入長期穩(wěn)定的物業(yè)管理階段、物業(yè)管理將隨時代進步的節(jié)奏不斷創(chuàng)新和發(fā)展。涉及的單位：業(yè)主委員會、社區(qū)組織、物業(yè)管理單位、社會相關單位。作用及影響：保證物業(yè)正常運行,追求物業(yè)保值、增值,滿足業(yè)主不斷變化的需求。
在這里，我們提出了“繼續(xù)管理”的概念，它是在早期和前期介入完成之后，以業(yè)主大會成立為時間分界線的后續(xù)物業(yè)管理，是根據(jù)業(yè)主大會委托合同和各種法規(guī)政策步入一個穩(wěn)定的、長期的、規(guī)范的不斷創(chuàng)新發(fā)展的物業(yè)管理時期 ,這個周期的長短由物業(yè)本身使用壽命來決定，是物業(yè)的終身管理,正像教育是終身教育而引出“繼續(xù)教育”一樣，在此我們使用了“繼續(xù)管理”一詞。
(一)早期設計介入
早期設計介入是從物業(yè)本身立項后在規(guī)劃設計階段的介入。在此階段物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)建成后的管理需要，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，優(yōu)化設計，避免和減少因物業(yè)設計時考慮不周帶來物業(yè)建成后發(fā)生的功能問題和管理問題。
由于物業(yè)管理是新興的服務行業(yè)，人們對其全面了解和社會宣傳有一個滯后期，而作為建筑設計學科的專業(yè)設計還沒有把物業(yè)管理的相關內容納入進來。當前，物業(yè)的設計人員只能從自身的社會實踐中去學習和掌握，而相當一部分物業(yè)設計人員對物業(yè)管理知之不多。由于受知識結構的局限，其在制定設計方案時，往往只是從設計技術角度考慮問題，不可能將今后物業(yè)管理中的合理要求考慮得全面，或者很少從物業(yè)的長期使用和正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后給物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來諸多問題。另外，因政策、規(guī)劃或資金方面的原因，物業(yè)的設計和開工的時間相隔較長，少則一年，多則三年。由于人們對建筑物功能的要求不斷提高，建筑領域中的設計思想不斷進步和創(chuàng)新，這使原有的設計方案很快顯得落后。過去一些小區(qū)由于缺少開發(fā)設計階段和施工建設階段的介入，在接管和業(yè)主入住后大量問題暴露出來，除了施工質量問題外，更多的是設計問題。如設計者在設計物業(yè)時根本沒有考慮空調安裝，致使業(yè)主入住后為安裝空調隨意穿墻開洞嚴重地破壞樓宇外在形象，并帶來安全隱患，陽光窗上檐因伸出長度不夠，使雨水向屋內滲漏。而這些看來不會造成人命關天的小事卻給物業(yè)管理和業(yè)主帶來很多煩惱，同時也影響了開發(fā)商的聲譽和后續(xù)的銷售。如果有早期介入是完全可以避免的。
物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)使用的管理和維護者，對物業(yè)在使用過程中可能出現(xiàn)的問題比較清楚。因此，在早期設計階段從業(yè)主使用和物業(yè)管理的角度出發(fā)，參與規(guī)劃設計方案的討論，提合理的建議，完善設計的每個細節(jié)，使物業(yè)在建成后，更好地發(fā)揮其功能，并且可以有效地避免因設計欠缺給物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來的困擾。
盡管多數(shù)項目是在前期施工階段才開始介入，但仍可以對原設計中一些會給今后的使用和管理造成困難的不合理處提出可行的修改建議。比如某大廈中央空調機組選型及安裝設計不合理，在同開發(fā)商和設計部門溝通后，及時修改原安裝設計和機組型號及生產(chǎn)廠家，確定了更合理的方案，不僅保證了供貨質量，還為開發(fā)商節(jié)約了不應發(fā)生的設備投資。
(二)前期施工介入
當完成早期設計介入后，物業(yè)管理企業(yè)應不間斷地從早期介入轉入前期施工階段的介入，即從軟件介入轉入硬件介入，此階段介入的著重點是施工建設質量。從物業(yè)管理角度出發(fā)對施工、設備安裝的質量配合監(jiān)理方進行全面的臨近，發(fā)現(xiàn)問題及早解決。如果沒有前期設計介入，通過這一階段介入可以發(fā)現(xiàn)設計中的不合理問題，把問題排除在萌芽階段。
在物業(yè)施工建設階段，按照法定程序雖然有監(jiān)理單位進行監(jiān)管，但監(jiān)理單位與多數(shù)開發(fā)商一樣，往往只注重房子的重大安全質量問題，對不會造成重大責任事故的細節(jié)問題重視不夠，另外，開發(fā)商與施工商不是一個單位，往往在經(jīng)費支付上發(fā)生矛盾，也會有少數(shù)建筑商對安全影響不大的部位偷工減料，當建筑工人對建筑商拖欠工資和克扣加班費等不滿時，在施工中采取不負責任報復建筑商的現(xiàn)象也時有發(fā)生。隨著物業(yè)本身檔次不斷提高，特別是高層、高檔次、高科技的三高建筑的出現(xiàn)，物業(yè)結構、管道、布線十分復雜，在安裝施工過程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負責任的現(xiàn)象都將給業(yè)主今后順利使用設施、設備帶來極大的困難，甚至造成很大的浪費，也給后續(xù)的物業(yè)管理帶來一些難以解決的問題。
上述羅列的各種原因造成很多物業(yè)建設質量不如人意，小則今天外墻裂紋有雨水滲漏，明天因洗手間和浴室滲漏，造成上下鄰里不和 ;大則自來水管接頭爆裂，造成水漫“金屋”使業(yè)主蒙受巨大損失等，嚴重影響業(yè)主的生活質量，而物業(yè)管理公司往往成為業(yè)主投訴和遷怒的對象，代開發(fā)商和建筑單位受過。若物管企業(yè)在施工建設期間介入，會比工程監(jiān)理的要求更嚴格。施工階段介入的一項重要工作，就是參加物業(yè)的階段驗收和竣工驗收。通過施工介入和參與施工驗收，使物業(yè)管理企業(yè)能對物業(yè)本身的種種情況，包括管道和布線的走向,設備的選型、性能及安裝情況，建筑材料和防滲漏材料的選用情況哪些地方容易發(fā)生質量問題都有詳細的了解，建立相應的檔案，加上應該配備給物業(yè)管理企業(yè)的一些設計、建筑、設備的圖紙和使用說明等檔案資料，為業(yè)主日后的裝修使用和物業(yè)管理提供方便。
