隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，20世紀(jì)90年代開始，物業(yè)管理在我國(guó)逐漸得以興起，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主的服務(wù)上，發(fā)揮了傳統(tǒng)房屋管理體制沒有的作用，基本上得到了全社會(huì)的認(rèn)可。一般認(rèn)為，從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點(diǎn)。良好的物業(yè)管理，不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求，而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。但目前我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段，物業(yè)管理前期介入還僅處于探索發(fā)展階段，本文即物業(yè)管理前期介入及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響進(jìn)行探索性的分析，期望能為物業(yè)管理前期介入的規(guī)范發(fā)展提供參考。
一、物業(yè)管理前期介入的基本內(nèi)涵及意義
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理前期介入的基本內(nèi)涵
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，它是一種對(duì)物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)前期管理的介入。所謂物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)便接受開發(fā)商的委托，早期介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，參與項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、交房等階段工作的一種物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。在前期介入過程中，物業(yè)管理企業(yè)憑借物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及其資源，從維護(hù)開發(fā)商與未來業(yè)主利益的立場(chǎng)出發(fā)，為開發(fā)商在物業(yè)各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗(yàn)收到前期物業(yè)管理等方面的意見與建議，供其參考，使物業(yè)的開發(fā)建設(shè)在滿足物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的同時(shí)努力做到盡善盡美，以減少未來業(yè)主對(duì)物業(yè)功能與質(zhì)量的不滿，并為以后物業(yè)的使用和管理打下良好的基礎(chǔ)。
?。ǘ┪飿I(yè)管理前期介入的意義
具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目（即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目），這將對(duì)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高，保證入住業(yè)主生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量，建立和諧社會(huì)具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。
首先，前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理質(zhì)量，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、使用維護(hù)的全程物業(yè)管理服務(wù)。過去，物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補(bǔ)補(bǔ)；如果物業(yè)存在功能與質(zhì)量等先天不足，物管企業(yè)難有回天之術(shù)。物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建造階段，從物業(yè)管理的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障，促進(jìn)了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。
其次，前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務(wù)質(zhì)量奠定了良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前，很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平問題，更有其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進(jìn)而影響了整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。
二、物業(yè)管理前期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的積極作用
多年的實(shí)踐告訴我們，實(shí)行物業(yè)管理的前期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接作用與間接作用都是很大的，具有十分重要的積極影響，具體來講，主要有以下幾個(gè)方面。
?。ㄒ唬┐龠M(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)優(yōu)化
規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃中大多考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和成本的節(jié)約，而沒有從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)生建成后物業(yè)使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷。物業(yè)管理的提前介入能及時(shí)帶來管理人和使用人長(zhǎng)期相伴所積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或物業(yè)建設(shè)前提請(qǐng)發(fā)展商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。
?。ǘp少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工缺陷，提高建設(shè)質(zhì)量
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)中，質(zhì)量問題總是給開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等等。這些問題往往在項(xiàng)目竣工時(shí)不易察覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心，使這些缺陷長(zhǎng)期陪伴住戶，影響其正常生活。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)施工過程中降低到最小范圍內(nèi)，就必須進(jìn)行物業(yè)管理的前期介入。因?yàn)?，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理和使用方面擁有優(yōu)勢(shì)，對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題或通病都有較深入細(xì)致的了解；而且物業(yè)管理企業(yè)派專業(yè)人員入住施工現(xiàn)場(chǎng)，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工，從物業(yè)管理角度提出整改建議，確保工程質(zhì)量，降低維修費(fèi)用。
（三）有利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收
房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往會(huì)忽略物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便。物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，而且所發(fā)現(xiàn)的問題都在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過渡期。因而，物業(yè)管理企業(yè)參與驗(yàn)收把關(guān)可以提高工作的質(zhì)量，縮短驗(yàn)收工作的時(shí)間，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)需整改之處，也容易交涉和協(xié)調(diào)。
?。ㄋ模┯欣诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售
物業(yè)管理前期介入時(shí)，物業(yè)管理人員就針對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等代表住戶提出了住戶的想法，保證了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向，保證了開發(fā)的效果。同時(shí)，由于前期介入了規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工的全過程，能較全面了解物業(yè)的整體情況，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學(xué)地、細(xì)致地管理好物業(yè)，為住戶提供安全、及時(shí)、周到的服務(wù)，讓住戶真真切切地感受到從環(huán)境、設(shè)計(jì)到物業(yè)管理全方位一流水平的名牌產(chǎn)品的實(shí)惠。從而可以樹立起了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象。另外，物業(yè)管理的前期介入，還能讓消費(fèi)者真切地感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視，使買房人在買房決策上加上一個(gè)砝碼，從而贏得更多的買主，極大地促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。可見，物業(yè)管理的前期介入能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)營(yíng)銷理念，讓消費(fèi)者放心買房、放心住房，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售。
