物業稅如何征收？
物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的沖擊。
征收物業稅有對普通住宅和非普通住宅的區分。國家鼓勵90平方米以內戶型的開發和消費，不干預90～140平方米房型的開發和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發和銷售卻是一直持抑制態度。因此，目前部分專家認為，物業稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
目前空轉的物業稅試點有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收1.2%的物業稅；如果房產是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業稅。由于物業稅具有調節財富分配的功能，因此對消費者第一套房產可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
影響
物業稅可能讓土地出讓金“費改稅”
雖然在國外物業稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復制。社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業稅是基于產權私有基礎上的財產持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。
牛鳳瑞指出，在我國買房人在買房的時候，實際上已經向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經交訖，這些錢已經納入財政進行公共建設，從某種意義上講這與物業稅的征收其實是具有相通性的。因此如果開征物業稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經買房交納了70年土地出讓金的房主業主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。
除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國家房地產改革的現狀來看，要全面開征物業稅仍存在三個主要的障礙：一是民眾的認識和接受程度；二是相關法律法規的完善程度；三是具體開征稅的技術支持和保障，比如是否具備相應的產權認定、評估能力等等。目前專業的產權認定、財產評估機構在我國就十分缺乏。
專家認為，土地出讓金由費改稅是大勢所趨，但由于具體操作是個非常復雜的過程，因此真到實施那天還需要一段相當長的過程。開征物業稅在全國范圍內肯定會經歷一個先空轉再試點，然后再實轉的過程，目前仍處于空轉階段。因此雖然國務院發出通知，但其對當下房地產市場的影響仍舊相當有限。
商業地產物業稅有望率先開征
自2006年起，包括北京、深圳在內的6個城市和地區對物業稅征收進行了“空轉”試點。所謂的“空轉”是指沒有進行實際收稅，而是模擬操作步驟。
業內人士指出，物業稅遲遲未能確立，主要是其征收面臨幾大難題：首先，稅收成本高。征收物業稅前，要摸清每個人的房產情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。其次，難以確認百姓擁有房產情況，我國也缺乏有經驗的地價師、評估師。再次，作為房地產開發主要受益方的地方政府行動遲緩。因為開征物業稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。據悉，去年財政部曾與多個省市商討實行物業稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產生沖擊，同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。
業內人士透露，由于商業地產、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對不大，因此物業稅將最先從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現全面征稅。對于征收房屋面積而言，會有普通住宅和非普通住宅之分。由于國家鼓勵90平方米以內戶型的開發和消費，不干預90-140平方米戶型的開發，但對140平方米以上的大戶型持抑制態度，因此業內普遍猜想，政府對140平方米以上的房屋征收物業稅的可能更大。
物業稅或能攤平房產交易稅
全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許佳印在今年兩會時曾披露目前房地產開發環節征收的各類稅費高達100多項，其成本加起來占到房價的三分之一以上，而這些成本最終多轉移到購房者的身上。
目前，我國調控房地產市場的稅收手段主要集中于住房交易環節的營業稅和個人所得稅。對房地產交易環節征收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場環境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。
國家信息中心在其發布的經濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。從國外的經驗看，目前的稅收調節只能作為一種權宜之計，房地產稅收調節應該以物業稅等保有階段的稅種為主。物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。
國家信息中心預測部的專家指出，由于我國現行房產稅制度對居民自有房產不征收房產稅，投機者“囤積”房地產的機會成本較低，投機性需求旺盛，造成房地產市場的虛假繁榮。對于投機者來說，開征物業稅將是信心和預期的打擊，通過提高房地產的保有成本，加大了“囤積”房地產的風險，可以達到抑制房地產投機的目的。
同時，較高的保有稅率可以避免業主空置或低效率使用房產，以盤活現有房產存量，刺激存量房的流動，促進二級市場的發展，從而更好地實現住房“經濟適用房——二手房——商品房”的梯級消費，滿足不同收入階層家庭的住房消費。
借鑒
美國人“養”房貴過買房
年初，中國購房團高調赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房產后每年都必須交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養”房子比買房子更加昂貴。
和美國一樣，在加拿大，政府對100%的物業征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財產稅，主要課稅對象是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動產稅則是政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。
