當前之所以因為產權不明晰發生大量的物業糾紛，根本上就是因為法律不明確，導致產權歸屬成了一筆糊涂賬。不過，不合理維權有可能導致不動產貶值。
物業管理混亂導致房子貶值
根據北京市建委小區辦的隨機抽樣調查，去年北京市商品房小區的物業費繳納率不超過65%；北京物業管理商會的調查數據則顯示，在回遷房小區，這一數字甚至不足三成。
對于目前大多數業主采取拒交物業管理費的維權手段。“業主們沒有意識到，欠費行為不僅僅是對物業公司不利，更是損害社區繳費業主的利益。”中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組的研究員舒可心這樣表示。他希望樹立起更為公平合理的維權環境，同時也希望改變人們的觀念。
著名房產律師秦兵介紹，物業管理水平對房屋價格的影響非常大，一個原價每平方米1.8萬元的商品房因物業管理混亂屢屢被曝光，目前售價已降至5480元。拒交物業管理費，有可能導致社區物業管理癱瘓，導致不動產貶值。建議有關部門通過人大立法來明確業主選擇物業管理公司的權利。
業權仍然是筆糊涂賬
秦兵指出，如果要認為物業公司把屬于業主的收入都歸為己有的話，那法律就應該先說清楚那些是業主的權利。
有業內專家表示，如果業主說墻體廣告的收入是業主的，那業主就應該分攤架子的錢、用電的錢，以及那塊建筑物損害的錢，而現實情況是業主既不想分攤這些費用又想要收益，這不對等了。
中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組研究員舒可心也指出，就算這個廣告是全體業主的，可由誰去工商部門申請，業委會是不具有法人地位的。
酬金制物業管理相對更好
有什么方法可以有效解決這一問題？現在的物業管理大多都是包干制，即：國家規定一個收費標準，然后物業管理公司就按這個標準去收費。物業公司所有的成本、利潤都包含在這200元當中。這就造成了物業公司少干活反而成本低，還能多賺錢。業主和物業公司的矛盾當然突出。
采用新的傭金制，物業公司干多少活給多少錢，多干活就能多賺錢。比如，業主與物業管理公司簽訂協議，給物業公司10%的利潤回報，物業公司干了一元錢的活，業主就給物業公司一毛錢的傭金費。對于業主與物業公司來說，就由原來的管理模式轉化為雇傭關系。小區的物業管理費也可以由業主控制。
專家表示，采用酬金制物業管理相對更好，酬金制相對包干制而言，要更透明、更規范、更節省。具體來說，“更透明”是因為包干制管理的小區，業主從法律上是無權查物業費支出情況的，而實行酬金制的小區，業主則有權檢查和監督物業管理成本。
“更規范”是從物業管理費的使用上來說，物業公司只是一個代管機構，無權替業主做主。因此，把物業維護成本和物業管理服務費分開的酬金制顯得更規范。
“更節省”是暫時的。因為目前的稅法規定：成本不計稅，管理費計稅。也就是說，酬金制管理的小區，劃歸成本的那一部分費用現在是不用交稅的，只有約定付給物業公司的服務費必須交5.5%的稅。而包干制的小區要按照整個物業管理費5.5%交稅。一般來說，付給物業公司的管理費占整個物業管理費的10%左右，這樣一算，節省的稅費可是一筆不小的數目。當然，這只是暫時的。如果稅法出臺相應的規定后，這一優勢就將不存在。
【法規鏈接】
現行法規可用傭金制
根據現行法規還需要業主來決定，《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》規定，實行市場調節價的物業服務收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業主大會，與物業管理企業協商確定；業主大會成立前，由開發建設單位、物業管理企業與業主在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。
實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。但物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
該辦法同時規定，實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
【背景資料】
“股份制”產生“零物管費”
根據新的物業管理辦法，在銷售仍按現行國家相關政策辦理的情況下，以每套房屋的使用面積（平方米）去除以物業總的使用面積，得出的這個分數就是業主所占的業權份額。例如，一個小區的使用面積共有10萬平方米，其中一套住宅的使用面積是80.25平方米，那么住宅的主人就擁有80.25／100000的業權份額。說白了，就是買多少房就在小區里占了多少股份。
業權份額的確定，其實就是業主在整個社區的“股份”確定。它不僅為業主參加業主大會時行使表決權和劃分收益提供了依據，還為以后的物業管理收費額度提供了依據。
這種“股份制”及傭金制給業主帶來的最大好處就是，有可能通過經營一些公共財產，使業主免交物業管理費，即零管理費，甚至還能分紅。在售樓時就要與業主把相關責權在購房合同補充協議中簽訂。即車位、墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來效益的公共財產，歸業主所共有。在入住后，業主可以委托物業管理公司對這些公共財產進行經營。經營所得的收益單獨成立一個賬號，接受業主監督，成為小區業主的共同財產。這些財產就可充當業主物業管理費。
來源:北京娛樂信報 鄒玉瑞
