截至2007年底，上海物業項目總面積約5.6億平方米，其中居住類物業3.8億平方米。已納入物業管理的面積達97%，涵蓋住宅小區10870個，其中售后公房5297個。目前上海市物業服務從業人員20余萬人，其中管理人員的比例為10.7%，各種維修、養護、秩序維護等操作員工的比例為89.3%。
占全市住宅小區48.7% 的售后公房（包括直管公房和系統公房）房屋老化、維修資金缺乏、物業收費過低、物業服務公司收不抵支的矛盾十分突出。而過低的物業管理收費，直接影響了管理服務人員為民服務的積極性，造成人才流失現象嚴重，制約了售后公房管理水平的提升。
上海市售后公房物業管理現狀分析
上海市從1994年開始實施公有住房出售政策，15年來取得了重大進展，居民購房后每月按戶繳納管理費，即一室戶3元、二室戶4.5元、三室戶6元。自1996年起，上海市物價局、房地資源局相繼頒發了《關于公有住宅售后管理服務費收取標準的通知》、《關于調整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》、《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》、《關于做好一九九八年度調整普通內銷商品住宅物業管理服務收費基準價及浮動幅度的通知》等，對售后公房、商品住宅的物業管理費收取行為予以規范。其中售后公房實行政府指令價，按戶分別調整為4.5元、6元、7.5元，高層住宅每戶每月5－10元。另外每戶每月收取保安服務費3－6元、保潔服務費3－6元。住宅小區中的非居住房屋協商定價。時隔13年，至今尚未作調整。
隨著近年來我國CPI指數的不斷增長和職工最低工資標準的逐年提升，物業服務企業的管理成本也出現迅速上升的趨勢，售后公房物業管理受到影響。由于管理費標準與市場脫節，造成售后公房房屋老化，維修資金缺乏，必要的修繕無法進行，加上物業管理責任主體不明確、各方責、權、利不對等且不明確，房屋使用和管理服務中公德意識、誠信意識淡漠，影響了房屋使用安全和居民生活。不少物業服務公司已經陷入“入不敷出”，難以為繼的局面，許多企業在虧損經營的情況下，紛紛退出管理，對物業管理市場的健康發展和保障業主的合法利益造成隱患。
企業運營成本急劇上升
1.物價消費指數的持續增長。
從1997年至今，我國物價消費指數平均以3.5%的比例上漲，按此計算，至今消費指數上漲了38.5%。與居民生活密切相關的水、電、煤氣等公用事業收費，從1992年以來頻繁調整，已形成周期性調整態勢，且調整幅度較大。水費由1992年的每立方0.18元調至2006年的每立方1.03元，漲幅達到4.7倍，電費由每千瓦時0.21元調至每千瓦時0.61元，漲幅達到2.9倍，煤氣費由每立方0.20元調至每立方1.05元，漲幅達到4.3倍。而目前上海售后公房物業管理費平均每平方米只有0.23元，商品房平均物業收費也只有達到0.8元。消費指數的增長加重了物業服務企業的各項管理成本，收支差距越來越小。
2.最低工資標準和社保繳費基數的不斷調高。
上海市自1993年開始實施最低工資標準，15年共調整了17次。從最初的210元調整至2007年的840元，增幅達到3倍。僅從2000年的445元調整至2008年4月1日起實施的960元，8年間也整整翻了1倍多。同時相對應的社保金繳費基數也一起提升，造成物業服務企業的勞動用工成本呈急劇上升趨勢。據核算，與2003年標準相比，到2008年4月，物業服務企業年均每人增加了13586元。通過對上海11個區180個售后房小區的抽樣調研，最低工資標準從840年調高至960元，平均一個小區的年工資支出將增加43656元，相當于少收一個月的管理費。
3.不少業主消費意識薄弱，拖欠、拒繳物業服務費比較普遍。
由于售后公房的收費標準長期游離于市場水平之外，低廉的收費與業主日益高漲的服務要求相悖離。不少業主以服務不到位、管理措施跟不上為由拒付管理費，導致管理費收繳率逐年下降。據了解，一般公有售后住房的管理費平均收繳率僅為80％，經租房的收繳率則更低。不少物業服務公司只能靠加大催討舊欠力度才勉強維持生計。在對235個售后公房小區統計后，管理費平均收繳率為74.34％。低收繳率，造成售后公房物業管理難有實質性突破。
政府主管部門的指導意見
上海市政府通過轉發市房地局《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（2007-2009年）》（簡稱三年行動計劃）加大舊住房綜合整治力度。市、區(縣)兩級政府和業主三方共同籌措專項資金，用于舊住房綜合改造以及解決無人管理小區的應急維修等歷史遺留問題；針對本市住宅物業的完損情況，制定修繕計劃，推進舊住房專項維修工作。此項工作由市房地資源局牽頭，財政部門配合，2007年二季度制訂方案，三季度實施。
《三年行動計劃》要求加強公房和售后公房管理。完善公房租賃管理辦法，規范公房租金使用，加大公房修繕資金使用的監管力度；強化公房修繕管理，逐步開展直管公房全項目維修，建立專項維修計劃上報備案制度和竣工驗收、審計制度；明確售后公房住宅小區的物業服務標準，逐步推行售后公房“菜單式”分等收費管理模式；解決“同一小區、同等服務、不同收費”的歷史遺留問題。其中，解決“同一小區、同等服務、不同收費”問題、推行售后公房“菜單式”分等收費管理模式工作。
各級政府積極探索破解舊公房物業管理難題，除徐匯、浦東新區等區為加強對老小區的物業管理，推出對售后公房進行管理費貼補外，閘北區率先在全市推出了物業服務達標補貼，也就是對服務水平達到規定標準的物業服務公司政府將給予一定的經濟補貼，目前首批試點的70個小區已經取得成效。作為試點小區陽曲小區建于上世紀80年代，如今小區里的硬件設施逐漸老化，修繕需要大筆費用，而相應的小區租金和管理的收費標準卻依舊維持著十二年前的水平，即每戶每月6元，即便加上保潔、秩序維護費，一年下來也僅有144元。
同時，物業服務公司的用工和管理成本卻逐年增加，久而久之便導致了物業服務公司生存困難，服務水平無法滿足居民需求從而引發矛盾。如今經過半年的物業達標補貼試點，陽曲小區面貌一新，物業服務水平也得到了業主的肯定。閘北區推出的舊公房物業服務達標補貼方法是通過政府主導企業補貼的方式對全區直管舊公房物業實行季度考核，對保潔等項目上達標的小區給予每月每平方米0.22元的補貼，同時還對物業服務企業進行監督考核實行退出機制，目前試點的70個小區中居民對物業服務的滿意率平均增長了15%。今年閘北區還將在全區127個直管舊公房小區和126萬平方米舊里和非成套房屋全面推開物業補貼方法，將利民政策推向千家萬戶。
