北京市建委日前印發(fā)了《關(guān)于住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對住宅專項維修資金的存繳標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。按照新的存繳標(biāo)準(zhǔn)，今后多數(shù)商品房業(yè)主首期交納的住宅維修資金會略有減少。這一舉措讓不少即將購房的人得到不少實惠，然而對許多老業(yè)主來說，住宅專項維修資金的使用仍然是他們的一塊“心病”。
換部電梯用時一年老業(yè)主遇上新問題
家住方莊某小區(qū)的張女士最近致電本報，反映了她所遇到的問題。張女士說，她所居住的小區(qū)始建于上世紀(jì)九十年代，經(jīng)過長時間使用，許多公共設(shè)施都已經(jīng)老化，尤其突出的是電梯的問題。“我們樓有三個電梯，用到現(xiàn)在已經(jīng)破舊不堪了，里面的許多部件也已經(jīng)無法使用，還經(jīng)常出現(xiàn)卡人、停車的狀況。”在眾多業(yè)主的強烈要求下，物業(yè)公司于去年年底開始更換電梯，但每個樓只更換一部電梯，而且速度奇慢。“樓下物業(yè)的人說，換到我們這棟樓的電梯至少得等到明年了。”張女士對此非常氣憤，在她多次打電話詢問物業(yè)公司后，對方給出的答復(fù)是：“由于資金安排的問題。”張女士詢問具體問題是什么卻得不到答復(fù)。
張女士認(rèn)為，包括自己在內(nèi)的業(yè)主交納了住宅專項維修資金，就有權(quán)在必要時動用該資金。而物業(yè)公司更換電梯，如果動用了這筆錢就應(yīng)當(dāng)告知自己，而且使用的過程應(yīng)當(dāng)透明，讓廣大業(yè)主清楚具體使用狀況。而像現(xiàn)在這樣，使用了大筆資金改造電梯，卻拋開廣大業(yè)主，實在不應(yīng)該。目前，張女士已經(jīng)向業(yè)委會反映了這件事，等待進(jìn)一步處理。
泰和泰（北京）律師事務(wù)所的黃艷律師認(rèn)為，住宅專項維修資金由于涉及的方面較多，目前的許多管理程序還處于完善當(dāng)中，因此對該資金的管理問題一直是許多業(yè)主關(guān)心的焦點。與此同時，由于沒有具體的使用實施規(guī)定，對維修工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、費用額度、如何使用等，業(yè)主往往也難以達(dá)成共識，這往往是引起諸多糾紛的原因。
維修資金怎么用？三成業(yè)主不知情
住宅專項維修資金又常被稱為商品房的“養(yǎng)老金”。由于房屋和小區(qū)公共設(shè)施建成后不可避免面臨老化及其他質(zhì)量問題，這筆錢是業(yè)主們?yōu)楸ＷC房屋“病有所醫(yī)”而提前儲備的。而對于一個新樓來說，入住初期需要使用這筆錢的機會很少，而越往后，對這筆錢的使用率則越高。因此，許多業(yè)主盡管交了這筆錢，但直到真正使用這筆錢以前，他們對這筆錢的去向以及使用狀況并不了解。
某知名網(wǎng)站曾就住宅專項維修資金做過一個調(diào)查。調(diào)查中，在“您所在小區(qū)使用過住宅維修基金嗎？”一欄中，有37.1%的人表示“不清楚”，另有60%的人表示“沒使過”，只有不到3%的人確定它們小區(qū)“使用過”住宅專項維修資金。而調(diào)查中的另一個數(shù)據(jù)，則顯示了許多業(yè)主對住宅專項維修資金的使用存在著誤解。在“您認(rèn)為住宅維修基金的使用范圍應(yīng)包括哪些？”的問題中，有30.1%的業(yè)主認(rèn)為使用范圍應(yīng)包括“業(yè)主房屋的主體結(jié)構(gòu)”，而實際上這一部分并不在維修資金的使用范圍內(nèi)。在今年2月1日開始實施的《住宅專項維修資金管理辦法》中，明確指出了四項費用禁止從維修資金中支出，而一直以來被人們爭論不休的建筑外墻清潔費用、公用設(shè)施維修養(yǎng)護費用也被明確列在禁止之列。黃艷律師認(rèn)為，隨著更多實施細(xì)則的出臺，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾將進(jìn)一步減少，但相關(guān)法規(guī)的宣傳普及仍然不可忽視。
CPI面前避免價值縮水是難題
除了上述問題，業(yè)主們對于這筆龐大的住房“養(yǎng)老金”，還有著其他一些困惑：不少業(yè)主擔(dān)心，已經(jīng)入住小區(qū)幾年了，維修基金沒有動用過，那么面對目前每年百分之三到四的通貨膨脹率，三年時間就面臨著10%以上的貶值。等到了需要動用維修基金時，這筆錢還能支付當(dāng)時的開支嗎?按照《住宅專項維修資金管理辦法》，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債并持有到期。這或許對這筆資金的保值增值提出了新思路，但是，辦法同時規(guī)定利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。
海淀區(qū)一家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人表示，目前住宅專項維修資金的托管渠道有多種。由建委統(tǒng)一管理的那些住宅專項維修資金還好，而對于由小區(qū)自建賬戶管理的維修資金，很難做到讓2/3以上業(yè)主同意買國債。“就說動用維修基金吧，要通過2/3以上業(yè)主的同意，要滿足這一條件已屬不易，更別說讓他們同意拿錢買國債了。有的小區(qū)屬于酒店式公寓，那樣的投資樓盤，想及時找到業(yè)主都不容易，別說讓他們簽字了！”
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