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買房維權馬虎不得
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,024 ℃

“購房者在購房時要寫清楚郵寄地址,一定是容易接收、能保障親自簽收的地點。”林律師提醒市民,如合同約定的收樓期恰遇上自己出差,可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時,可以書面形式委托親友進行,也可及時與開發商聯系,另行約定時間,并用書面形式確認。

售樓廣告無“效力”

關鍵詞:廣告

“我們這里擁有最核心的位置,尊貴的地段,升值潛力相當大”“等到××路一通車,我們小區到市中心就只要5分鐘車程,非常方便”“以后,這里周圍都是大商場、大超市,商貿中心”……近年來,在對的宣傳中,開發商過多使用溢美之詞似乎已形成一股“潮流”。

【建議】

開發商精通包裝之道,在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。那么,這些廣告具有多少效力呢?

律師林興表示,法律理論一般認為,廣告只是一種“要約邀請”,對開發商沒有法律約束力,除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。而我國對于房地產廣告的管理,主要是通過工商、房管等部門。根據相關規定,開發商發布的預售廣告的內容必須真實、準確,不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容。

“如果購房者因開發商虛假廣告的誤導利益受到損害,理論上可以通過司法程序尋求賠償,但通過陷入曠日持久的訴訟來維權,不是大家樂見的事情。”林律師表示,對于開發商預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項,購房者有權要求在商品房買賣合同中約定。“如發現開發商發布虛假廣告欺騙消費者,市民也可以向工商行政管理部門舉報。”

輕易不簽認購書

關鍵詞:認購

千挑萬選看中了一套新房,售樓小姐要求先簽認購書。雖然簽了,但事后想想還是不太明白:為何要多出認購這一步,而不直接簽購房合同呢?很多購房者在時都有過類似的疑問。

記者在采訪中發現,在目前商品房交易過程中,許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,大多要求購房人簽訂認購書,交納認購款。對此,售樓人員的解釋大多是,買房先簽認購書,主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間,同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。“一旦簽了購房合同,經國土部門備案了的話,房產便要通過國土部門解鎖才能再賣,退房程序就要復雜得多了。”

【建議】

“很多人以為簽認購書是購房的必經程序,其實不然。”對此,律師林興指出,其實認購書只是大家的約定俗成,久而久之變成了一種交易習慣,購房者完全可以選擇繞過簽認購書而直接簽購房合同。

據介紹,根據《合同法》規定,認購書屬“預約合同”,也就是在認購書上要對之后要簽的購房合同基本條款給予明確,如果置業者未見購房合同,那么則不存在預約法效。一旦商品房的認購、訂購、預訂等協議具備了商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,那么該協議應當認定為商品房買賣合同。

其次,無論認購書具不具備成為購房合同的條件,其效力均應根據開發商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來確定。因此,林律師建議購房者,不要輕易簽訂認購書,如果有的購房者的確看上了某個項目的房子,擔心錯過,必須簽訂認購書,也應當謹慎行事。

此外,林律師還特別提醒購房者,簽認購書時要明確所交款項是“定金”還是“訂金”,因為二者的法律后果是不同的。“‘訂金’只是預付款的一部分,起不到擔保債權的作用,在開發商違約不簽訂合同的情況下,無法得到雙倍的返還。”林律師表示,而“定金”則不同,在商品房銷售中,定金罰則同樣適用,即“因買受人的原因導致無法簽訂合同定金不退,因出賣人的原因導致無法簽訂合同的出賣人應雙倍返還定金”。

二手交易先確認產權

關鍵詞:房產證

由于自身的特點,買二手房遠比新房復雜。在二手房交易中,因為部分業主、買方及中介的操作不規范而引起的法律糾紛屢見不鮮。再加上二手房交易流通市場上的房源比較復雜,而相關的法律、法規、政策性文件又多,這使得很多準備購買二手房的購房者都感到“一頭霧水”,不知道到底該怎樣保障房源的可靠性。

【建議】

“從目前來看,房產證是證明房主對房屋享有所有權的最有效憑證。”林律師告訴記者,沒有房產證的房屋交易,購房者要承擔可能得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。“因此,在決定簽約前,必須先弄清房屋的產權情況。”

林律師建議,購房者應先驗看房產證的正本,看看產權有沒有抵押、產權是否清晰,必要的話還可到房管部門查詢一下產權證的真實性。“此外,有些房屋可能有多個共有人,如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有等。”林律師表示,如果遇到這樣的情況,購房者應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。“因為如果只是部分共有人未經其他共有人同意,擅自處分共有財產,購房者與其簽訂的買賣合同一般是無效的。”

交房逾期責任要分清

關鍵詞:交房

開發商催著交房了,業主卻發現水電未入戶,小區的路沒有修好,更看不見什么綠化,配套設施還在施工中……收房在即,本是一件令人高興的事,但業主在收房時還得經受一番考驗。收房不僅僅是填寫一張收房交接單,還涉及到很多法律法規的問題。

記者在采訪中了解到,按合同約定,開發商會一般會在交房前十幾天用掛號信、電話等方式通知業主交房,告知具體交房的時間及須帶齊的資料。如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續,則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用,買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

【建議】

“購房者在購房時要寫清楚郵寄地址,一定是容易接收、能保障親自簽收的地點。”林律師提醒市民,如合同約定的收樓期恰遇上自己出差,可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時,可以書面形式委托親友進行,也可及時與開發商聯系,另行約定時間,并用書面形式確認。

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