常州是長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中等城市。隨著近幾年的持續(xù)快速發(fā)展，大量新建住宅小區(qū)，包括農(nóng)民拆遷安置小區(qū)全部實(shí)施了物業(yè)管理，老住宅小區(qū)經(jīng)過綜合整治后也大都轉(zhuǎn)入了物業(yè)管理，全市住宅物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)80%以上。但作為業(yè)主自治組織的業(yè)委會(huì)，其發(fā)展和建設(shè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理行業(yè)，這不僅成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸，也是許多物業(yè)管理矛盾糾紛頻發(fā)的重要原因。
近年來，常州市通過創(chuàng)新物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)行重心下移，努力為業(yè)委會(huì)創(chuàng)造工作條件，促進(jìn)物業(yè)管理市場健康發(fā)展。
當(dāng)前業(yè)委會(huì)工作現(xiàn)狀
常州市1997年開始推行業(yè)主委員會(huì)制度，到目前為止，全市已成立的180個(gè)業(yè)委會(huì)中，有少數(shù)業(yè)委會(huì)的成員素質(zhì)較好，能認(rèn)真履行職責(zé)，不僅能督促物業(yè)管理公司按合同加強(qiáng)管理，還能做好業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作，使小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)入良性循環(huán)。但是，大部分業(yè)委會(huì)的整體狀況尚不如人意：
一是覆蓋率偏低。全市300多個(gè)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)中,成立業(yè)委會(huì)的僅占60%左右;業(yè)主本身對業(yè)委會(huì)認(rèn)識不足，缺乏熱情、時(shí)間、精力、能力等籌備、組建業(yè)委會(huì)。
二是在已成立的業(yè)委會(huì)中，有相當(dāng)一部分沒能規(guī)范運(yùn)作并真正發(fā)揮作用，或缺位或越位;缺乏信息和專業(yè)知識支持，也給業(yè)委會(huì)工作造成困難，從而很大程度上影響了小區(qū)的物業(yè)管理工作。
三是少數(shù)業(yè)委會(huì)內(nèi)部分歧大，甚至形成派別，相互爭斗;還有個(gè)別業(yè)委會(huì)成員為謀取私利，采取不正當(dāng)行為。
造成業(yè)委會(huì)不規(guī)范的現(xiàn)狀，有缺乏群眾基礎(chǔ)的原因，有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范的原因，但一個(gè)重要原因，就是有關(guān)業(yè)委會(huì)的運(yùn)行機(jī)制設(shè)計(jì)尚不完善。
就政府而言，物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)只是一種非強(qiáng)制性的、助成性指導(dǎo)，除對其違法違規(guī)的決定可依法予以撤銷外，不具有服從的任意性;就業(yè)主而言，鮮有人愿主動(dòng)牽頭籌備成立業(yè)委會(huì)、召開業(yè)主大會(huì)，造成事實(shí)上業(yè)委會(huì)無人制約和監(jiān)管的局面。此外，缺乏對業(yè)委會(huì)法律地位和責(zé)任的約定，也使業(yè)委會(huì)如何在法律的框架內(nèi)行使權(quán)利和義務(wù)不甚明確。
創(chuàng)新工作機(jī)制，實(shí)行重心下移
常州市在加快城鄉(xiāng)現(xiàn)代化建設(shè)步伐的同時(shí)，進(jìn)一步完善城市管理體制，探索和創(chuàng)新城市長效管理的新機(jī)制，實(shí)行城市管理“重心下移”。按照 “兩級政府、三級管理、重心下移、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，強(qiáng)化區(qū)級政府在城市管理中的職能。
1.以區(qū)為主，屬地管理。
按照常州市政府《關(guān)于進(jìn)一步明確區(qū)級政府城市管理職權(quán)的若干意見》和《關(guān)于進(jìn)一步完善城市長效綜合管理機(jī)制的意見》，各區(qū)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理日常工作，建立了“條塊結(jié)合、以塊為主、重心下移、納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理”的新體制，確保事權(quán)、財(cái)權(quán)和相應(yīng)職權(quán)下放到位，形成由常州市房管局牽頭，以區(qū)為主，市、區(qū)相關(guān)部門配合，街道辦事處具體落實(shí)，市、區(qū)、街道、社區(qū)共同監(jiān)管的物業(yè)管理工作體系和長效管理機(jī)制。
