摘要：《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布及相關(guān)配套文件的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化的軌道，對(duì)推進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展起到了重要作用。物業(yè)管理活動(dòng)中如何使物業(yè)管理主體合法化，對(duì)促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展具有非常重要的意義。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))、物業(yè)管理企業(yè)、行業(yè)行政主管部門這三個(gè)主體各自扮演著不同的角色，相互之間形成了一種特定的關(guān)系。然而，在實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)(業(yè)主委員會(huì))的成立存在著諸多問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)、小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)較大。本文就小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立、備案等情況來(lái)闡述業(yè)主委員會(huì)的合法性問(wèn)題。
一、業(yè)主委員會(huì)成立的程序應(yīng)合法
無(wú)論是首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，還是業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，均應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，同時(shí)會(huì)議召開(kāi)的程序必須合法。目前，業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)主要存在的問(wèn)題有以下幾種 :
1. 個(gè)別小區(qū)仍然以召開(kāi)“業(yè)主代表大會(huì)”的形式來(lái)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第九條第一款規(guī)定 : 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì) ; 第十二條規(guī)定 : 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。這就是說(shuō)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡是需要表決的事項(xiàng)都應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，不存在“業(yè)主代表大會(huì)”的形式。
2. 現(xiàn)在的物業(yè)管理活動(dòng)中，仍然有一些小區(qū)怕麻煩，沒(méi)有對(duì)小區(qū)“業(yè)主公約”、“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”進(jìn)行公告。小區(qū)《業(yè)主公約》 、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》是業(yè)主的自治制度，屬于物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，須由物業(yè)管理區(qū)域所持投票權(quán)的 2/3 業(yè)主通過(guò)。只有讓全體業(yè)主知曉《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的內(nèi)容，業(yè)主才能對(duì)其修改并提出自己的意見(jiàn)，才能在業(yè)主大會(huì)上發(fā)表自己的意見(jiàn)。
3. 籌委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有起草業(yè)主委員會(huì)候選人的推薦辦法。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作之一是“確定業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法及名單”，小區(qū)籌備組或上屆業(yè)主委員會(huì)為了節(jié)省時(shí)間，未制定推薦辦法，更談不上公告全體業(yè)主，而是經(jīng)過(guò)內(nèi)部提名組成業(yè)主委員會(huì)候選人名單，這些候選人沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主的推薦，意見(jiàn)較大，部分業(yè)主不予承認(rèn)。
4. 在物業(yè)管理活動(dòng)中，還有一個(gè)比較突出的問(wèn)題是業(yè)主大會(huì)沒(méi)有選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)就與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，其第二項(xiàng)規(guī)定 : 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的前提是，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。如果業(yè)主大會(huì)沒(méi)有選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同就不能代表全體業(yè)主，從某種法律意義上講應(yīng)視為無(wú)效合同。
二、業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容應(yīng)具有合法性
業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容不合法主要表現(xiàn)在 : 起草的《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》沒(méi)有經(jīng)過(guò)公告或未發(fā)到業(yè)主手中進(jìn)行討論、修改，而是直接拿到業(yè)主大會(huì)上進(jìn)行通過(guò)。業(yè)主不了解公約內(nèi)容、議事規(guī)則內(nèi)容，無(wú)法表決 ; 其次是業(yè)主委員會(huì)候選人不符合業(yè)主委員會(huì)條件的居多。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員的條件，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》 第二十一條規(guī)定了六個(gè)方面的條件，其中第三項(xiàng)規(guī)定 : 遵守業(yè)主大會(huì)會(huì)議規(guī)則、業(yè)主公約 , 模范履行業(yè)主義務(wù)。但在物業(yè)管理實(shí)際活動(dòng)中，個(gè)別小區(qū)推薦的業(yè)主委員會(huì)候選人并非全部是交費(fèi)的業(yè)主，有些候選人全部欠費(fèi)甚至從入住開(kāi)始根本就沒(méi)有交過(guò)物業(yè)管理費(fèi)用。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第二項(xiàng)規(guī)定 : 業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有履行交費(fèi)的義務(wù)，根本談不上模范履行義務(wù)。因此不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，不具備業(yè)主委員會(huì)委員的條件，也就不能被推薦為業(yè)主委員會(huì)委員候選人;再次是選舉時(shí)采取無(wú)記名投票，其弊端是不能防止一些人作弊，造假選票，增加大會(huì)選舉的不可信度。
三、加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格備案制度
小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立不管是程序不合法還是內(nèi)容不合法，其主要原因無(wú)外乎三點(diǎn)：一是負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)的部門不熟悉業(yè)務(wù)，政策法規(guī)學(xué)習(xí)不夠 ; 二是對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的程序、內(nèi)容及相關(guān)規(guī)定了解不夠詳細(xì)，示范文本制定的少或不及時(shí);三是主管部門組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的次數(shù)有限。
