近年來，我國物業服務行業獲得了飛速發展，并由此引發了大量的問題和糾紛。其中，又以物業費追索糾紛在物業服務合同糾紛中最為普遍。在物業費追索糾紛中，業主均會以物業公司提供服務不符合合同標準、收費不規范、小區安全沒有保障等各種理由進行抗辯，拒絕交納物業費。為了有效化解業主與物業公司之間的物業服務糾紛，最高人民法院出臺了《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，對物業服務合同中的業主抗辯權的行使與限制作了具體規定。那么司法實踐中如何規范業主抗辯權的行使，引導小區物業良性發展，是一個十分重要的課題。
一、業主行使物業合同抗辯權的現狀
當前在司法實踐中，物業服務企業以拒絕交納物業費為由起訴業主，而業主往往以小區及周邊市政工程建設、開發商遺留問題、未享受物業服務企業已經提供的服務等作為拒交物業費的抗辯理由。這些情形因不屬于《解釋》第6條規定的行使物業合同抗辯權的“正當理由”，而被法院駁回訴訟請求。實際上，法院在審理這些案件的過程中，判斷業主拒交物業費是否基于正當理由，主要通過業主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。由于物業服務合同的特殊性，如物業服務對象——業主的人數眾多性、服務行為的持續性、服務質量標準主觀感受不確定性等，業主濫用抗辯權難以達到維護自身合法權益的目的，也損壞了業主自治機制和正常的物業服務秩序。因此，應對濫用抗辯權行為進行限制。
二、物業合同抗辯權限制的原因
(一)物業合同的公益性
一般認為，物業服務合同的權利基礎是建筑物區分所有權中的成員權，成員可以通過共同行使成員權來自行管理小區物業，也可以委托物業公司進行管理。在委托管理的情形下，就產生了物業合同。因此，物業管理本身即是在建筑物區分所有權條件下眾多業主為實現公共利益而產生，也即物業服務要保障全體業主的公共利益。若只講物業公司和業主之間的交易性，放任業主任意行使抗辯權，必然會影響到全體業主的利益。如業主拖欠物業服務費，會嚴重損害物業公司的合法權益，影響其正常經營，造成物業服務質量下降，從長遠來看，損害的還是全體業主的合法權益，導致物業服務合同的公益性目的無法實現。
(二)誠信原則
從合同法理角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，從合同中給予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則要求物業服務合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協作關系，同時，允許當事人行使抗辯權，但不得濫用抗辯權。在審理物業服務合同時，法官必須理性地審查業主的拒交行為是否符合誠實信用原則。既要防止業主濫用抗辯權損害物業服務企業的正當權利，也要避免物業服務企業的違約行為給業主帶來無法彌補的損失。
三、引導業主抗辯權的合理行使
(一)正確使用“正當理由”
《解釋》第6條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持”。根據上述規定，業主行使抗辯權應有“正當理由”。這里所謂的“正當理由”，應嚴格限制在物業公司不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其他正當的、合理的事由。因為，在業主欠費時，物業管理企業難以行使一般民事合同的履行抗辯權，停止向特定業主提供服務，而必須繼續履行物業服務合同，以保證支付物業費的業主的利益。在物業服務企業未經批準，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費時，應當認可業主的“正當理由”抗辯，駁回物業服務企業的訴訟請求。
(二)合理分配舉證責任
我國(民事訴訟渤明確規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。按照誰主張誰舉證的原則，如果業主認為存在“正當理由”拒交物業費時，應當對其主張的“正當理由”舉證證明。一方面，將舉證責任分配給業主，在強化業主責任的基礎上，有利于防止業主抗辯權的濫用；另一方面，由于物業服務合同的標的是服務，具有長期性、瑣碎性和重復性的特征，且質量標準難以量化，尤其在業主以物業服務瑕疵為由進行抗辯時，要求物業公司來證明其已依約履行了合同服務義務是很困難也是不合理的。因此在審判實踐中，如果業主提出物業公司某一項或某幾項服務義務未履行或者在履行義務時存在瑕疵，應由業主承擔履行義務存在瑕疵的舉證責任也是較為合理的。
(三)明確列舉抗辯事由
《解釋》第6條規定的有關業主行使抗辯權的限制，并未明確列舉正當抗辯事由。這主要是基于新情況、新問題層出不窮，只能賦予法官自由裁量權去根據實際情況加以判斷。一般而言，在司法實踐中下列抗辯事由不能成立：1．以開發商建設房屋的質量問題為由抗辯。開發商建設的房屋出現質量問題時，業主不能以此為由對物業服務公司提出的物業費請求權進行抗辯，因為開發商與業主之間是房屋買賣合同關系，而物業服務企業與業主之問系物業服務合同關系，物業服務企業不需要為開發商“買單”，即便是該物業服務企業是開發商的子公司或者關系企業時，支付物業費的義務與開發商提供的房屋質量不合格也處于兩個獨立的法律關系當中，其應要求開發商承擔相應的違約責任，卻不能以此為由對抗物業服務企業的物業費請求權。2．以未享受或無需接受相關服務為由進行抗辯。因為選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，即視為全體業主允諾物業費的交納義務。除物業服務合同等另有約定外，不應得到支持。在實踐中，常有業主以其未入住小區或長期出差、出國，未享受物業服務為由拒交物業費；也有業主以不乘電梯、無需保潔或安保為由而拒絕繳納電梯使用費、保潔費等物業費，根據《釋釋》規定，這些事由均不能構成業主拒交物業費的“正當理由”，對業主的上述抗辯，法院均不予支持。3．以應當由或者先由物業使用人支付為抗辯理由。根據《解釋》第7條規定，即使業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費，業主作為物業服務合同的當事人也要承擔連帶責任，物業服務企業可以選擇向物業使用人或者業主行使物業費請求權。但并非任何情形下業主都不能以此為抗辯理由，解釋疏漏了以下情形，即如果業主、物業使用人與物業服務企業之間有三方協議免除了業主的物業費支付義務而改由物業使用人履行，業主則可依該協議對抗物業服務企業的物業費請求權。
