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一、問題的提出

業主甲于2007年10月份購買位于XX市XX住宅小區的三室兩廳樓房一處，次年3月份甲因其私有轎車在小區停放時遭損害，要求該小區物業服務公司乙承擔轎車損害賠償，乙以其無責任而拒絕賠付，雙方發生爭執后，協商無果。甲從此拒絕向乙繳納物業服務費用。2009年2月乙向人民法院提起訴訟，請求判令甲支付物業服務費用及滯納金。庭審中，甲以乙未能如約履行小區物業服務義務(如小區所存在的保潔、保安等問題)為由，來支持自己的拒繳行為。那么，甲針對乙的訴訟請求而提出的抗辯理由能否得到法院的支持?

二、意見分歧

第一種意見：甲的抗辯理由應予支持。其理由為甲、乙雙方形成物業服務法律關系，乙收取物業服務費用，是以其履行物業服務義務為前提的，如果其對小區的物業服務未能履行其義務，業主甲當然有權行使抗辯權，以維護自身的合法權益。

第二種意見：甲的抗辯理由不予支持。其理由是，物業管理的對象是小區的共有部分，乙所提供的物業服務，其受益人是小區的全體業主，而不僅僅是甲一人。相反，甲作為小區業主成員之一，當然享有對共有部分的使用、收益等權利，所以其應繳納以維修養護共有部分為用途的物業服務費。

三、分析

在論證業主甲的抗辯權是否成立之前，我們先來明晰一下物業管理的特點，這將有助于探討該問題。

(一)物業管理作為服務行為所具有的特點

物業管理是物業服務企業接受業主的委托，對業主所有的共有部分實施維修、養護的行為，其實質屬于有償委任行為。由于該行為所涉及業主的多人數以及共有部分的非獨占性，其具有以下特點。

1．業主行為在物業管理中屬于群體行為

物業管理產生的現實基礎是建筑區分所有權這一復雜的產權關系。在這一法律關系中，業主在享有具有獨占性的專有部分所有權的同時，彼此之間也對與其專有部分不可分離的共有部分形成共有關系。在選擇如何有效地維修養護與每一位業主具有利害關系的共有部分時，出于效率及成本的考慮，物業管理制度逐漸成為享有建筑物區分所有權的業主的最佳選擇。在物業管理中，作為物業服務法律關系的一方民事主體，業主選擇物業管理的共同目標是共有部分能夠得到及時、有效的維護，并以此形成一個利益團體，在這其中，明確業主成員的行為規范是業主公約，維系彼此關系的行為模式是業主議事規則。因此，多人數的業主在物業管理中，其行為具有群體行為的特征，屬于群體行為，當然這也包括業主對共有部分的使用、收益以及對共有部分維護費用的承擔。可是，在這個群體中，業主的行為并不是保持一致的，如業主何時繳納物業服務費、每次繳納費用的多少以及是否繳納等都是由業主自己做出判斷的。但是這些個體行為又因共有部分共有關系結合起來，反作用于物業管理的實施程度，即對業主共有部分的維修養護是否是由每一位業主所承擔的，這涉及到業主之間的公平問題。因為，由于共有部分本身具有的非獨占性，不繳納(或少繳納)物業服務費的業主與已繳納物業服務費的業主一樣享有使用、收益的權利。

2．物業服務企業提供的服務具有持續性、不易計量的特點

在物業管理中，物業服務企業提供的服務是以勞務為載體的，這種付出過程很難以一定的標準尺度衡量，因為具體實施服務行為的企業員工其技術能力、敬業程度等自身因素是參差不一的、不易被人(尤其對于業主而言)覺察的。另外，物業服務企業是針對共有部分為業主提供服務的，由于共有部分的非獨占性以及業主的多人數，物業服務企業服務行為對每一名業主的影響程度也是難以做出客觀評估的。唯一可以看到的只是服務結果(即共有部分的維修養護現狀)，這種結果雖然可以作為衡量物業服務企業服務質量的客觀表象，但其又會因每一名業主的主觀需求不同而產生不同的結論。但這不能否定物業服務企業的付出過程中所含有的勞務支出，而這一支出又基于物業服務行為本身的特點具有持續性。所以，當業主向物業服務企業支付物業服務費時，并不是處于一次服務行為對應一次收費的計費模式。

(二)業主在物業服務糾紛中的抗辯權

物業服務合同作為雙務合同，在其履行中，同樣存在一方當事人行使抗辯權，即針對對方的請求權提出一定的事實理由以阻卻其請求權實現的情形。根據我國《合同法》第66、67、68條規定，抗辯權可分為同期履行抗辯權、后履行抗辯權、不安抗辯權。由于物業服務合同具有履約期限長、履約行為持續的特點，物業服務企業提供服務、業主支付物業服務費的行為通常是沒有先后順序的。在物業服務糾紛中，業主最直接的自濟手段就是拒繳物業服務費，并以一定的抗辯事由來支持自己的這種行為。最常見的是當物業服務企業要求業主履行繳納物業服務費義務時，業主以其提供的服務不符合物業服務合同約定為由而拒絕其履約要求。這屬于業主行使同期履行抗辯權的行為，如本文案例中的業主甲主張的拒繳事由。但是該抗辯權是否成立呢?

四、結論及理由

本文認為，甲的該抗辯權不成立，理由如下：

(一)從法理分析，該抗辯權的成立將成為業主規避法定義務的合法理由

業主的建筑物區分所有權屬于權利束，是由業主對專有部分的專有權、共有部分的共有權、以及其成員權構成。其中對于共有部分，業主不僅享有對共有部分使用、收益等權利，而且還須承擔維修、養護的義務。之所以明確業主對共有部分的維修、養護義務，是因為共有部分具有非排他性，每一名業主雖然對之享有所有權，但不能行使獨占，從而業主對共有部分缺乏實施維修、養護的激勵或約束。可是，由于共有部分與專有部分在物理形態上構成不可或缺且不可分離(割)的整體，共有部分對于專有部分的使用具有輔助作用，則共有部分的維修、養護直接關系到專有部分的利用程度，這對于業主而言是有利害關系的。同時，也為了防止個別業主在這群體性活動中采取“搭便車”行為。這一義務于業主享有建筑物區分所有權時產生，并伴隨于權利持有期間，是業主對自己財產應盡的義務，屬于業主的法定義務，不應以其他事由(如拋棄對共有部分的權利)規避。但是由于共有部分的非排他性以及業主的多人數等客觀情況對業主自身實施共有部分維修、養護行為的限制，物業管理逐漸成為業主實施共有部分維修、養護的最經濟選擇，即業主通過建立一定的組織以形成具有約束力的共同意志來委托物業服務企業實施共有部分的維修、養護事務。在物業管理中，物業服務企業向業主提供的不是一件被物化的新產品，而是勞務，通過代替業主宋維護業已存在的共有部分以獲取一定的報酬，其實質為有償委任行為。這不能說對共有部分的維修、養護義務就此轉為物業服務企業承擔，因為業主就物業服務企業維修、養護行為發生的費用(物業服務費)予以承擔恰恰說明業主在履行其維修、養護義務，只不過是具體實施行為人發生變化而已。如果業主以物業服務企業的維修養護行為未符合物業服務合同約定而拒絕承擔物業服務費的抗辯權成立，其結果是為業主規避其法定義務提供了合法性支持。即無物業服務企業時，業主對共有部分的維修、養護義務是明確并必須履行的，當存在物業服務企業時，業主對自己的財產卻可以不履行此義務。此外，在業主這一群體中，業主的行為是非一致的，當有些業主已繳納了物業服務費，而個別業主卻以上述抗辯事由拒繳物業服務費時，由于共有部分的非排他性，二者仍會毫無差別的利用共有部分，這時該抗辯權就成為了個別業主實施“搭便車”行為的合法理由，這對繳納物業服務費的業主是不公平的。從這個角度而言，物業管理將成為一種脫法行為，這與物業管理制度的設計初衷明顯是相違背的。