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當今的中國就是一個全球最大的物業管理項目，這里面的城市居民因為資產各異而分為三個大類：第一種是頂級豪宅，他們的所有者目標很簡單，只是要“安全”，這里包括人身安全和財產安全，正如孫立平所述的“總體性精英資本”，這一族群有足夠寬廣的生活圈子和超然的文化和品味，社區生活的意義對他們而言可能可有可無;第二類是城市貧民和剛剛進入城市的流動人口，他們蜷縮在舊城區的各個角落，并且常常被拆遷、拆違逼得騰挪轉移、顛沛流離，他們的目標很簡單，只是要一間房子，能夠過日子就行;第三類就是我們今天需要研究的課題，也就是現實生活中所謂的“社區”，在社區當中的人，他們都有了基本生活保障，解決了溫飽，多數還是小康之家和“中產階級”，但是也同樣存在著各自的憂慮和顧慮，而這種憂慮和顧慮，我們不得不承認，它們盡管路徑和本原不同，但常常表現在物業管理的沖突當中——一個現代人所承載的一切矛盾和痛苦，最終都將在他和他的鄰人與仆人之間引爆。歷史已經給未來展開一幅波瀾壯闊的畫卷，也恰恰是社區，其中積聚了巨大的市場空間，同時也蘊含著巨大的社會矛盾。我們一直習慣于將政府、開發商、業主和物業管理員工作為利益沖突的各類團體，但現在，我們將考慮著重分析社區中主要的而且唯一的主體:“業主”，并試圖通過幾種分類方式還原社區的概貌。第一種分類：按產權關系與歸宿感盡管業主也將存在著大量細分，譬如說按社會身份，按年齡，按收入等等，但是，我們暫且不去考慮這些，我們在這里將“業主”定義為具有房屋所有權而且與房產建立長期投資關系的人，他們符合兩個條件:一個是社區物業管理的決策者，另一個是社區發展結果的承擔者。根據這兩個條件所構成的屬性，在純粹“業主”之外我們開始進行其它類階層的定義:第二階層是“居民”，居民常常包括著大量的物業使用人，但是我們對之也進行狹義的理解，把它僅僅限制于“業主”的家屬這一范圍內，即“長期的物業使用人”，因為他們符合兩個條件:第一，他們將不是社區物業管理政策的決策者，第二，他們將是社區發展后果的承擔者。第三階層是“投機業主”，投機業主意味著:他們在目前掌握著房屋所有權，但是他們只是準備短期持有而已，他們在合適的時機將房屋價值變現和離開本小區，這一情況下，他們就符合這樣兩個條件:他們是當前物業管理政策的參與決策者，但他們將不會成為社區發展結果的承擔者。第四階層是“租客”，就是臨時的或短期的物業使用人，他們既無權參與決策，同時也不能承擔社區發展的后果。長期利益關系 短期利益關系所有權 業主 投機業主使用權 居民 租客或外來工人某小區為了催收物業管理費，于是利用縮短智能化門禁周期的方式來對待那些欠費用戶，這類理由看來是充分的:因為公共門禁的電費全部包含在物業管理費當中;況且管理處也并沒有完全控制業主自由出入，僅僅是將每次延期門禁卡的時間由半年壓縮為一個月，但是執行不到一個月，小區的單元門鎖被破壞了15%，物業公司從此認識到對業主的任何制裁行為都必須謹慎，因為，在制裁的背景之下，的確缺乏有效的手段可以阻止部分業主用“自殘”的方式維權，這類行為的破壞性后果，遠遠大于單純的物質損失。就破壞門鎖的情況，物業公司張貼了相關的告示，同時在聯系維修的過程中，約請了某一單元業主在夜間召開座談會，當時，配合度較佳的業主們表達了各式各樣的意見，但集中起來提出:第一，破壞門鎖的一定是不交費的，而且，他們通常是要么沒有裝修住入，要么是出租給單位開公司——所以無所顧忌，應當堅持對欠費的業主進行準入控制，不能縱容拖欠物業管理費的行為;第二，進行準入控制的同時加強巡視力度，發現破壞行為扭送公安機關處理。管理處主任表示，類似的建議及要求將同業主委員會協商，必要時召開業主大會決定。擁有投資和消費雙重目標的業主是本質上與物業管理捆綁得最近的顧客，但是問題在于他們自身的“角色困惑”。就像一個股東員工不知道應當給自己多發工資還是多發股息一樣，他們需要通過自己的理性判斷去權衡一些物業管理的重大行動對他們利益究竟有何影響，就物業管理發展的現階段而言，他們常常是隨波逐流的，既不想決定干什么，也不想決定不干什么，由此就常常造成物業管理的絕對弱勢和物業管理市場中“劣幣驅逐良幣”的現象廣泛發生，有一句老話:唯器與名不可以假人——但是當今中國的純粹“業主”常常是權力虛擲的?！熬用瘛彪m然沒有產權證，但是他們恰恰是與社區事務聯系最為緊密的一個階層，在很多小區中我們看到，業主身份的年輕人因為工作壓力無暇顧及物業管理，我們與之打交道的常常是他們的長輩和小孩，也基于此，他們的切身利益物業管理要予以廣泛的關注，但是，他們很難認識到房屋的投資價值，而且投資目標也與他的生活毫不相干，因為缺乏“經濟人”角色的關系，物業管理“無用論”和“萬能論”就在這一階層中流傳得最為深遠，而也正因如此，物業管理的“服務”優劣與否對他們而言頗為敏感，只要在感情上接受了物業管理人，他們就很容易成為物業管理的擁護者，所以對待這一群體，物業管理必須致力于追加文化方面的建設，而絕不是經濟利益的引導，這才是解決矛盾的對癥之藥?！巴稒C業主”在經濟景氣的時期也可能配合物業管理，但是一旦出現深度套牢的情況將成為嚴重的問題業主，這意味著他們的配合度與房屋租金與房價的上漲程度正相關，在房屋貶值的情況下，這種管理費用將成為“不合理的”和不可接受的，所以物業管理的優劣與否和投機業主的捆綁效應也異常顯明，部分城市的部分房地產項目一方面房屋已上漲到缺乏價值空間的程度，另一方面物業管理又無法保證物業價值的“邊際安全”，傳統而言，投機與投資的最大區別在于投資對象是否具有安全的價值空間，就房產而言，投資與投機的最大區別則在于投資人能否負責任地對待物業管理，當房價與管理費標準之間的比例達到了一萬倍，那么很可能所有的業主都是投機業主，因為投機業主最主要的表現在于他將盡一切努力規避他本應承擔的管理費用，所以，投機業主超過一定比例，將成為社區的災難?！白饪汀焙推渌R時人員既然缺乏社區當中的歸宿感，基于其素質的參差不齊以及諸如合同文本不規范等原因，有時對承擔相關的管理成本也是采取模糊態度，所以他們的行為必須加以管理而且是善意的管理，既然沒有入住和裝修環境來進行一次“氛圍”或者溝通的課堂，就要考慮通過自身的形象展示以及把握好每次交流的機會，他們能否有效配合其實也是物業管理水平的真實體現。