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庭 審 記 錄 2009年06月03日13：30時，宋秀英訴中國房子業委會，請求撤銷“物業招標文件”一案，在海淀人民法院第44法庭開庭審理，旁聽人員有20多人，其中有中國房子業委會部分成員、媒體記者、 業申委成員、其它小區業委會的、關注本案的各界人士和4-5名支持原告的中國房子小區業主，另外，還有幾名旁聽人員因座位不夠未能參加，但表示將通過其它途徑了解庭審情況，中國房子業委會對此表示衷心感謝。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------原告：宋秀英 代理：律師趙劍被告：中國房子業委會，主任：張曉楊代理：律師于啟波，王燕然----------------------------------------------------------------------------------------------------------------主審法官宣布開庭----------------------------------------------------------------------------------------------------------------一、法庭調查原告宣讀訴訟請求：1. 請求法院判令撤銷中國房子業委會為選聘小區物業發出的《物業管理招標文件》；2. 案件受理費用由被告承擔。被告對原告訴訟請求發表意見：被告不同意原告的訴訟請求，原告請求既沒有法律依據也沒有事實依據，起訴書中有多處不實，我們略舉幾例：⑴、第一頁最后一段，選聘物業并不是業委會提出的，而是業主大會決定的，業委會的行為是有根據的； ⑵、所謂“在整個選聘過程中業委會無視廣大業主反對，對主管機關的意見置之不理”均不屬實；⑶、原引《物業管理條例》關于選聘物業管理企業，不是業主大會2/3以上業主同意，而是1/2以上同意就可以通過，見《物權法》和新修改的《物業管理條例》，不知原告是有意為之還是出于其他考慮，總之，這個提法是不合法的。⑷、說被告未接受相關部門的指導和監督，與事實不符，即便是居委會有一個什么說明，那也是招標文件公布之后很久以后的事，與本案沒有直接關系，與訴求無關；⑸、說業委會私自操作選聘物業公司，被告認為純屬歪曲事實。如此種種，被告認為，原告在起訴書中沒有做起碼的常識性陳述，我們對原告的訴訟請求，認為沒有事實依據，也沒有法律依據，因此不同意此要求。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------原告證據：1. 宋秀英房產證2.招標文件在建委的備案表3. 中國房子《業主公約》和《業主大會議事規則》4. 第二次業主大會表決票票樣5. 宋秀英于2008.07.02日與老物業簽訂的物業管理協議書，物業收費標準：1.686. 元 / 月.平米。7. 物業管理招標文件和業委會與招標代理簽訂的招標代理協議8. 業主委員會的通知，即將表決的物業收費標準：1.78元 / 月.平米。9. 北京市建委“京建物2008-477號文”10. 居委會2009.03.27日提供的“關于中國房子業委會不接受監督的過程”的一份書面材料。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------請求法院調取證據的申請----------------------------------------------------------------------------------------------------------------被告對原告證據進行質證對證據1認可，無異議。對證據2認可，無異議。對證據3，中國房子《業主公約》和《業主大會議事規則》真實性認可。關于《業主公約》，對其作用強調幾點：⑴、業主公約第八條明確規定，業主大會做出的決議、決定對全體業主具有約束力。⑵、業主公約第十條明確規定“業主委員會在業主大會授權范圍內做出的決議、決定對全體業主具有約束力”。說明只要沒有被業主大會否決，只要是業主，都必須受其約束；⑶、業主公約第十四條明確規定“業主應參加業主大會會議，協助業主大會、業主委員會在物業管理方面的工作，執行業主大會和業主委員會在業主大會授權范圍內做出的決議、決定。”再次明確業主應該受業主大會決議和業主委員會在業主大會授權范圍內做出的決議、決定的約束。關于《業主大會議事規則》，對其作用強調幾點：⑴、第十二條明確規定“依照本規則通過的決議，須書面告知社區居委會，對全體業主具有約束力，全體業主應當遵守和執行決議。”明確表明原告也必須遵守和執行決議并受其約束。⑵、第二十五條做了一個寬泛性的法規一致性的規定，說“議事規則的條款與現行有效的法律、法規、規章相抵觸時，該條款無效，但不影響其他條款的效力。制定本議事規則所依據的國家相關規范性文件發生修改、增刪時，受到影響的條款隨之修改、增刪，無需提交業主大會表決。”說明原來規定2/3的，現在規定是1/2，那就隨之變為1/2就沒有問題了，而無需提交業主大會表決。對證據4，第二次業主大會表決票票樣真實性認可。選票表決內容明確寫著：“授權業委會依照相關法律、法規采用邀請招標方式選聘物業服務公司，最終選聘結果、物業服務標準、收費標準、物業結算方式及與合同有關的重要內容將再次提交業主大會表決”。此證據恰恰證明業委會沒有違反業主大會決議。現在正在進行第三次業主大會就是在執行第二次業主大會的決議，，是對物業招標結果的表決，是業主大會工作的延續和補充。對證據5，宋秀英于與老物業簽訂的物業管理協議書。對其真實性認、合法性以及與本案的關聯性均不認可，理由如下：⑴、協議書的簽訂時間是08.07.02日，生效日期是2008.07.01日，而招標文件是在2008.04月制定，5月公布的，協議書是在招標文件之后簽訂的，與本案無關。⑵、協議書的簽訂時間，是在業主大會決定采用邀請招標方式選聘物業服務公司之后好幾個月，至今已近一年，不足以證明與本案相關。⑶、最關鍵的一點，協議沒有法律依據，即便事實是按協議書履行的，相關權益也不是合法權益。因為原告從本案起始、訴訟直到今天開庭，一直強調要按法律辦事，而自身簽訂的協議卻沒有法律依據，業委會認為，其行為表明了要求嚴格按照法律辦事，容不得半點瑕疵，由此可以理解為原告是懂法、守法的，嚴格按規矩辦事的業主，可是其協議表明原告在明知業主大會決定采用邀請招標方式選聘物業服務公司的情況下，在沒有任何法律依據的情況下，私自與老物業簽訂的一份協議，業委會和廣大業主難免對其動機合理質疑。