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前期物業(yè)管理中物業(yè)管理企業(yè)的法律地位前期物業(yè)管理是指新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人委員會成立之前，由開發(fā)建設單位自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對新建住宅區(qū)實施的前期物業(yè)管理活動。由于前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)大都是開發(fā)建設單位委托或選聘的，物業(yè)管理企業(yè)民業(yè)主之間沒有簽訂物業(yè)管理合同。同時，前期物業(yè)管理過程中業(yè)主對物業(yè)剛開始使用，物業(yè)管理的工作任務相對較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)管理費。物業(yè)管理企業(yè)因此受到損失也常見。物業(yè)管理關系是因物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的法律關系，前期物業(yè)管理也不例外。實踐中，物業(yè)管理企業(yè)都以書面形式明確物業(yè)管理項目、內(nèi)容、物業(yè)管理費計算標準和期限，從而明確物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務。目前，因物業(yè)管理企業(yè)與不同的主體簽訂前期物業(yè)管理合同，從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同，物業(yè)管理企業(yè)的主要合同權利就是收取物業(yè)管理費。本文結(jié)合不同形式的前期物業(yè)管理合同，分析物業(yè)管理企業(yè)在合同中的法律地位，討論物業(yè)管理企業(yè)用法律手段追討物業(yè)管理費的方式或手段，以維護物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。一、物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)單位簽訂前期物業(yè)管理合同通常參與實施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)都是開發(fā)單位設立的或是與開發(fā)單位關系密切的物業(yè)管理公司。這種形式的物業(yè)管理合同比較容易訂立，因物業(yè)管理費發(fā)生糾紛時，合同內(nèi)容也容易補救。這種形式合同中，物業(yè)管理費的承擔應當特別明確。開發(fā)單位未出售或其自己使用的物業(yè)，物業(yè)管理費由開發(fā)單位承擔，一般沒有異議。當開發(fā)單位不按合同約定的標準支付物業(yè)管理費時，物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)合同向開發(fā)單位追索。實踐中很少發(fā)生物業(yè)管理企業(yè)起訴開發(fā)單位要求償付物業(yè)管理費的現(xiàn)象，是因為物業(yè)管理企業(yè)放棄了合同權利，自己承擔了這部分損失。對已出售并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理費的承擔，我國各地的相關法規(guī)規(guī)定不盡相同。有的地區(qū)相關法規(guī)規(guī)定，前期物業(yè)管理費用全部由開發(fā)單位承擔。其主要理由是業(yè)主不是前期物業(yè)管理合同的當事人，該合同對業(yè)主沒有約束力，同時，由于業(yè)主未參與該合同的制定，容易發(fā)生開發(fā)單位與物業(yè)管理企業(yè)合謀侵害業(yè)主權益。有的地區(qū)相關法規(guī)規(guī)定，已交付使用的物業(yè)，其物業(yè)管理費由業(yè)主按政府主管部門核準的收費標準繳納。我市的相關法規(guī)規(guī)定和實踐都是如此。這種情況下，物業(yè)管理與業(yè)主之間沒有物業(yè)管理合同關系，如果業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)直接起訴業(yè)主要求償付物業(yè)管理費，缺乏依據(jù)，法院也不受理物業(yè)管理企業(yè)的起訴。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)實際履行了物業(yè)管理義務，又應當?shù)玫綀蟪辍Ｎ飿I(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)與開發(fā)單位之間的物業(yè)管理合同，要求開發(fā)單位支付物業(yè)管理費，但因其與開發(fā)單位之間的隸屬關系，又不愿起訴開發(fā)單位。由于開發(fā)單位在出售房屋時，一般都與業(yè)主簽訂了物業(yè)管理合同，開發(fā)單位依據(jù)合同關系，物業(yè)管理企業(yè)作為實際履行了物業(yè)管理義務的應受償方，由開發(fā)單位和物業(yè)管理企業(yè)作為共同原告起訴業(yè)主要求償付物業(yè)管理費。這應當是可行的方式和手段。二、物業(yè)管理企業(yè)與受業(yè)主委托的開發(fā)單位簽訂前期物業(yè)管理合同由于開發(fā)單位不具備實施物業(yè)管理的條件和能力，又要保證其開發(fā)建設的物業(yè)達到預期的物業(yè)管理標準，以樹立企業(yè)形象，開發(fā)單位通常在出售房屋時與購房者簽訂前期物業(yè)管理合同，約定由開發(fā)單位實施物業(yè)管理，且業(yè)主同意開發(fā)單位可將其物業(yè)管理行為轉(zhuǎn)委托物業(yè)管理企業(yè)實施。開發(fā)單位憑業(yè)主的此項同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主就物業(yè)管理費發(fā)生糾紛時，如何追償，就需要作進一步分析。業(yè)主作為委托人將物業(yè)管理行為委托給開發(fā)單位實施，開發(fā)單位接受業(yè)主的委托后，經(jīng)業(yè)主同意，將該物業(yè)管理行為轉(zhuǎn)委托給物業(yè)管理企業(yè)實施。業(yè)主、開發(fā)單位和物業(yè)管理企業(yè)三方形成了轉(zhuǎn)委托合同關系，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就委托的履行物業(yè)管理行為直接產(chǎn)生權利義務關系。物業(yè)管理企業(yè)在完成物業(yè)管理任務后，有權直接向業(yè)主要求支付物業(yè)管理費。由于開發(fā)單位是物業(yè)管理企業(yè)的委托人，雙方又是一個相對獨立的委托合同關系，物業(yè)管理公司又有權依據(jù)雙方的物業(yè)管理合同向開發(fā)單位要求支付物業(yè)管理費。同時，由于在這一轉(zhuǎn)委托關系中，業(yè)主和開發(fā)單位都可以向物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理工作提出各項要求，而物業(yè)管理企業(yè)對兩者提出的要求都有義務履行。因此，業(yè)主和開發(fā)單位對物業(yè)管理企業(yè)應得的物業(yè)管理費應承擔連帶責任。總之，在這種情況下，物業(yè)管理公司可任意選擇向業(yè)主或開發(fā)單位追償物業(yè)管理費，也可以要求兩者承擔連帶清償責任。實踐中，當發(fā)生物業(yè)管理費糾紛時，對是否同意開發(fā)單位將物業(yè)管理工作轉(zhuǎn)委托給某一特定的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主一般持否定態(tài)度。為了達到拒付物業(yè)管理費的目的，業(yè)主總是堅持其雖然同意開發(fā)單位的選聘物業(yè)管理企業(yè)，但對開發(fā)單位最終選任的某物業(yè)管理企業(yè)卻未同意。因此不同意向物業(yè)管理企業(yè)支付管理費。如果該業(yè)主過去曾向物業(yè)管理企業(yè)支付了物業(yè)管理費，可以視為該業(yè)主以默示的方式表示同意開發(fā)單位的轉(zhuǎn)委托行為，但這種情況下，一般該業(yè)主自始就未向物業(yè)管理企業(yè)支付過管理費。最近我市就發(fā)生過這樣的案例，當物業(yè)管理企業(yè)向法院起訴要求業(yè)主償付物業(yè)管理費時，法院認為該業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間沒有轉(zhuǎn)委托關系，而建議物業(yè)管理企業(yè)撤訴，另案起訴開發(fā)單位。因此，建議在這種情況下，物業(yè)管理公司因追償物業(yè)管理費起訴時，將業(yè)主和開發(fā)單位列為共同被告，并要求物業(yè)管理的最終受益者——業(yè)主支付物業(yè)管理費。三、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理合同當開發(fā)單位在售房或交付房屋前已經(jīng)確定了物業(yè)管理企業(yè)時，開發(fā)單位在售房或交付房屋時就要求購房者直接與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同。這種情況下，雖然該物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)單位單方選定的，購房者完全是被動地接受并同物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，只要購房者不是被脅迫而簽訂該合同，或者只要購房者沒有證據(jù)證明是被脅迫的，該合同應當是有效的。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)該合同向業(yè)主追償物業(yè)管理費就比較簡單方便了。