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籌 備 工 作 報 告 各級領導、各位業(yè)主： 很高興，今天召開了××集團××苑住宅小區(qū)第一次業(yè)主大會，同時，在這次大會上我們將選出業(yè)主代表，審議并通過《業(yè)主公約》，此次業(yè)主大會的召開，將是××苑住宅小區(qū)物業(yè)管理真正走向市場化、規(guī)范化、契約化和法治化的轉(zhuǎn)折點。從動議到籌備召開這次大會，主辦者××集團山東物業(yè)管理有限責任公司多次向濟南市房管局、市物價局、當?shù)嘏沙鏊⑥k事處、小區(qū)警務區(qū)、居委會及集團公司領導請示匯報工作，得到各部門的諸多指導和協(xié)助，同時也得到各位業(yè)主的大力支持。在此，我代表大會籌備小組向熱情幫助大會籌備工作的各級領導和各位業(yè)主表示衷心的感謝，并作大會作籌備工作報告。一、 召開業(yè)主大會的必要性和法律依據(jù)。 我們知道，隨著房屋商品化和產(chǎn)權多元化，傳統(tǒng)的“房管”模式已經(jīng)不適應市場經(jīng)濟形勢下的物業(yè)房管需要，××苑住宅小區(qū)必須確立新型的物業(yè)管理方式。但在住房商品化的初期，有些業(yè)主對于物業(yè)管理消費的認識還很不足，容易產(chǎn)生物業(yè)管理單位與業(yè)主交流溝通不暢，業(yè)主不支持、不配合，導致管理服務不到位、業(yè)主投訴不斷等一系列問題。這樣，我們有必要借鑒國內(nèi)外同行的經(jīng)驗，探索建立新型的業(yè)主自治與專業(yè)化服務相結合的共管式物業(yè)管理模式，推行由業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理，履行監(jiān)督職能的獨特管理。1994年這一模式就被深圳市人大納入《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》予以立法，并加以推行。1999年7月30日濟南市人民政府第149號令《濟南市物業(yè)管理辦法》規(guī)定“住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度”。目前我們有必要確立這種物業(yè)管理模式，對小區(qū)物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為產(chǎn)權人、使用人提供高效、周到的多方面服務，以提高物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值，創(chuàng)造一個優(yōu)美、整潔、舒適、安全的生活環(huán)境。二、 召開業(yè)主大會的條件基本成熟。 目前，住房進入商品化階段后，業(yè)主維護自身正當權利的意識很強，也有花錢買服務的意識。大家都知道，購買并非是消費的終結，為了住房的保值和享受高質(zhì)量的服務，業(yè)主必然要進行再投入。這樣，房管人員與住戶的地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換，二者之間的關系變成了相互平等的契約關系，因此，一些業(yè)主的思想觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變：住戶選舉業(yè)主代表，選聘物管企業(yè)代為管理和服務，物管人員與住戶以《業(yè)主公約》的形式確立彼此的權利義務。住戶受益就必須交費，物管人員也必須提供相應的服務。這樣，物管人員就由過去的單位房產(chǎn)“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營的“服務者”，住戶也由過去的福利“受益者”轉(zhuǎn)變?yōu)楸仨毨U納管理費的“消費者”。 顯然，物業(yè)管理的市場化，可以通過業(yè)主委員會理順業(yè)主與物管企業(yè)之間的關系，真正建立契約化的平等主體關系，明確雙方的權利、義務，也促使物業(yè)管理企業(yè)不斷開發(fā)服務項目，提高服務品質(zhì)。 三、召開業(yè)主大會的目的和指導思想。 業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織，代表業(yè)主行使物業(yè)管理權利。這種制度的建立有利于形成市場化管理的監(jiān)督約束機制，達到綜合一體化管理目標。業(yè)主代表代表全體業(yè)主，把住宅小區(qū)房屋及設施的管理、維修、小區(qū)的治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、文化娛樂和水電氣等統(tǒng)一由物業(yè)管理公司管理，可以加強物業(yè)管理公司綜合管理職能，利于統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)各方。全體業(yè)主對物業(yè)管理公司的管理目標、責權利用契約合同形式確立下來，可以充分發(fā)揮監(jiān)督約束作用，凡住宅區(qū)內(nèi)關系到業(yè)主利益的重大事項都由業(yè)主委員會討論通過，由物業(yè)管理公司執(zhí)行。物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會提報全年管理計劃，并匯報工作，定期公布財務收支帳目，按照核查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的管理原則，在協(xié)助、參與管理的同時，提出建議，反映業(yè)主心聲，使物業(yè)管理公司正常運作，從而使每位業(yè)主的正當權益得到維護。總之，選舉業(yè)主代表的目的在于實現(xiàn)業(yè)主權益，使物業(yè)管理公司不斷達到規(guī)范化、法治化管理，提高服務，開拓業(yè)務，并持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的服務期望。各位領導，各位業(yè)主，我們對這項工作還沒有經(jīng)驗，今后工作開展主要依靠各級領導和各政府有關部門的支持幫助，依靠全體業(yè)主的積極配合，集思廣益，共同努力，開拓進取，共同實施“營造心靈家園、追求詩意居住”的物業(yè)管理理念，建立“住戶滿意，社會滿意”的住宅小區(qū)。謝謝大家！ 大會籌備工作小組 二OO五年六月