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成立業(yè)主管委會(huì)是誰(shuí)的權(quán)利■律師樓○陳文 物業(yè)管理是一個(gè)較新的概念，說(shuō)得通俗些，物業(yè)管理就是專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)通過(guò)先進(jìn)的科學(xué)管理方法，依靠有關(guān)專業(yè)技術(shù)，依據(jù)法律與契約，以建筑物、不動(dòng)產(chǎn)管理為中心，以向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供安全、舒適、方便的生活環(huán)境為目的的經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)。物業(yè)管理同時(shí)也是對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施和周邊環(huán)境進(jìn)行綜合統(tǒng)籌管理的一個(gè)系統(tǒng)工程。當(dāng)購(gòu)房人購(gòu)置房產(chǎn)后，物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約對(duì)房屋及其設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一管理。在購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房人與發(fā)展商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約，法律關(guān)系產(chǎn)生于購(gòu)房人與發(fā)展商之間，但在物業(yè)管理階段，法律關(guān)系卻是在房產(chǎn)所有人與物業(yè)管理公司之間。房產(chǎn)所有人與物業(yè)管理公司的關(guān)系是委托與被委托的法律關(guān)系。購(gòu)置一處房產(chǎn)，少則幾十萬(wàn)多則上百萬(wàn)，而且房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，是具有不可移動(dòng)性的耐用商品，購(gòu)房人當(dāng)然要傾注十二分的精力關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)的維修、管理、保養(yǎng)狀況。所有的購(gòu)房人都希望自己購(gòu)置的房產(chǎn)能夠保值和升值，也都希望自己的生活環(huán)境能夠方便宜人，這就需要有一個(gè)好的物業(yè)管理公司。但如何選擇一個(gè)好的物業(yè)管理公司又依賴于房產(chǎn)所有人自己，這就需要房產(chǎn)所有人自己組織起管理委員會(huì)，即業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)住宅小區(qū)要想真正管理得井井有條，一要有一個(gè)強(qiáng)有力的管理委員會(huì)，管理委員會(huì)主要由房產(chǎn)所有人自己選舉產(chǎn)生，充分代表廣大產(chǎn)權(quán)所有人的利益；二要每一位房產(chǎn)所有人都清楚地知道自己有參加管理委員會(huì)的權(quán)利，有義務(wù)承擔(dān)管理委員會(huì)的責(zé)任。只有由主要產(chǎn)權(quán)所有人參加組建的管理委員會(huì)，才會(huì)最關(guān)心小區(qū)的建設(shè)，最關(guān)心產(chǎn)權(quán)所有人自己的切身利益。管理委員會(huì)是廣大產(chǎn)權(quán)所有人選舉的代表所構(gòu)成，它有權(quán)監(jiān)督并指導(dǎo)物業(yè)管理公司的工作，所以說(shuō)，成立管理委員會(huì)是保證房產(chǎn)保值升值的一個(gè)最重要的因素。但實(shí)際情況往往是未等所有購(gòu)房人入住，物業(yè)管理公司就已經(jīng)著手住宅區(qū)的管理了，而購(gòu)房人是一個(gè)一個(gè)地入住進(jìn)來(lái)，到底由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)組建小區(qū)管理委員會(huì)呢？這個(gè)義務(wù)又落在了物業(yè)管理公司的頭上。物業(yè)管理公司接受了房產(chǎn)所有人的委托，并收取了產(chǎn)權(quán)所有人的管理費(fèi)用之后，就有義務(wù)負(fù)責(zé)管理好小區(qū)，包括負(fù)責(zé)組建小區(qū)的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)——管理委員會(huì)。每一位產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)知道自己有這種權(quán)利，即督促物業(yè)管理公司出面組建主要由產(chǎn)權(quán)所有人代表構(gòu)成的管理委員會(huì)。管理委員會(huì)要制定出自己的章程，明確自己的權(quán)利和義務(wù)。要想有一個(gè)好的居住環(huán)境，就要購(gòu)置一處理想的優(yōu)質(zhì)住宅，并且選擇一個(gè)良好的物業(yè)管理公司。選聘一家好的物業(yè)管理公司，首先要由購(gòu)房人自己選擇，而代表購(gòu)房人行使這一權(quán)利的機(jī)構(gòu)就是管理委員會(huì)。由此可見(jiàn)管理委員會(huì)的重要性。所以，每一位購(gòu)房人在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，都應(yīng)充分考慮到上述問(wèn)題。