上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

第一步，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，并產生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議。同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。　　第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立15天前通知全體業主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。　　第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。　　第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業主大會成立，業主委員會章程通過，在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。　　第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任，并可以開展工作。　　第七步，將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單，業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。　　第八步，備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出。　　成立業委會先答12題　　進入夏季，大多數購房人已經裝修完畢，即將或已經搬入新居。而隨著業主入住的增多，以及前期開發商遺留或物業公司種種不合理的做法，多方面的因素造成了這樣或那樣的問題，困擾著每一位業主，甚至會影響到正常的生活。因此，盡快成立業主委員會，依靠集體的力量共同維護業主的權利不失為解決問題的好方法。??　　1問：成立業主大會的目的是什么？　　答：有兩個目的：一是為了實現業主自治；二是通過建立業主大會，以及建立各種制度，使業主的資產及相關的公共物業實現保值并增值。　　2問：業主委員會有哪些類型？　　答：一種是在發展商、物業公司或當地小區辦的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因為通常這種業主委員會是到小區辦進行備案的。但若細究，不禁質疑它究竟能體現多少業主的利益。一種是全體業主召開業主大會，成立業主委員會，到小區辦備案。　　3問：業主委員會和業主大會有何不同？　　答：《條例》有關“業主和業主委員會”中明確規定：一切權利屬于業主大會，業主委員會只是業主大會的執行機構，由業主大會制定、修改業主公約和業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業等。這里面很清楚講明：小區物業管理事務的“話事權”在業主大會，而不是業主委員會。業主委員會是由小區內產權人、使用人通過產權人大會選舉產生，代表該物業區域內產權人、使用人實施物業管理的主體。也可以說，將來業主的大事情由大家決定，小事情則由業委會來處理。　　4問：啟動首屆業主大會的前提和法律依據是什么？　　答：首屆業主大會即社區第一次成立的業主大會。通讀《物業管理條例》、理解條例內容是召集啟動業主大會的前提。業主大會不是所謂的自發組織，更不是違法組織。召開業主大會的法律依據是中華人民共和國國務院令第379號《物業管理條例》、建設部印發的《業主大會規程》和房地局頒布的相關文件。　　5問：業委會籌備組成員到底由哪些人組成？　　答：發展商、居民委員會、街道辦事處人員、物業公司代表、業主代表都可以組成。　　發展商成為籌委會成員是合理合法的。發展商在實現銷售前擁有業權大家都比較熟知；同樣，在業主大會成立前，也需要實現包括產權證、管理權在內的權利的轉移，實現發展商和業主的權利交接。從某種程度上講，發展商一般情況下仍或多或少擁有小區的物業，也是業主之一，具備籌備組主體資格。　　居民委員會和街道辦事處的指導也必不可少。隨著政府對業委會在小區內活動的重視，以及從業主們長久利益和社會穩定的角度考慮，政府又要求業委會從籌備階段就必須接受政府的監督和指導。　　特別提醒：籌備組中的業主代表不必是業主本人，可以是業主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業主委員會的候選代表人必須是業主本人。　　6問：籌備組的業主代表如何產生？　　答：代表的人數以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數超過所需人數時，所有自薦人應首先決定自薦人數。對于多余人選的淘汰，有以下三種方式：1.自動退出。2.無人自動退出時，全體自薦人應先制定集體文字協議，并在所有自薦人認可簽字(或錄像存證)后，再進行互相推選。3.當所有自薦人不能形成集體協議時，可在小區中進行“海選”。在小區全體業主中“海選”出業主代表。但是這種方法成本很高。　　7問：籌備組工作的公正性如何保證？　　答：籌備組代表的產生應堅持自薦的形式，反對領導推薦和“欽定”。《物業管理條例》中相應的解釋為：首屆業主大會的建立由房屋建設部門和業主組成業主大會籌備組。雖就一句話，卻是實際操作中最困難的事情。如果業主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區布告欄內。如果沒有嚴格的候選人產生程序，即便籌備組號稱與業主商議之后推薦產生了候選人，也將因這個“商議”沒有確定的程序和規則而無法被公開監督，自然會導致候選人的產生遭到業主的廣泛質疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業主們稱為“黑箱操作”產生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產生過程受到質疑而無法開展實質性的工作。　　8問：籌備組的經費怎么籌集？　　答：費用可由業主募捐、或發展商支付、或墊付、或物業公司墊付。一方面，在業委會籌建初期，工作十分的繁雜，很多發起人都在利用業余時間承擔著超過一般工作時間和負荷的事務。另一方面，委員們的工作是他們大量時間和智慧的結晶，而受益人又是全體業主，而且印選票，召開會議的花銷也都很大。所以，由全體業主支付相應的酬勞和補償似乎是合理的。由于《條例》中沒有嚴格限制，故業主大會產生的決議，可以解決這些花費的合法性問題。從資金的來源上說，讓業主在物業管理費以外再籌集業委會的費用是不現實的。而目前物業管理企業在按照政府有關文件規定的收費標準進行收費時，又沒有這筆開支。這個時候，業委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏。在“包干制”的物業管理合同中，由物業管理公司支付該筆額外費用又顯得不那么“公平”，也會造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業管理公司友好協商；在有條件的小區，適時推廣物業管理的“酬金制”合同；政府修改相應的收費標準等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。