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通天大道在腳下　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一、業主大會、業主委員會運作問題的提出　　近年來，有關業主大會、業主委員會運作的矛盾和問題不絕于耳。如:業主大會、業主委員會的性質與職權界限，業主大會的“民主協商”，“少數服從多數”原則，“只要2/3以上業主通過，可以炒掉物業管理公司”；分期開發入住的小區，隨著小區業主人數的增加，是否有重新選舉業委會的必要，如果有必要該如何操作？小區滾動開發尚未結束時，業主委員會是否可以有權選聘物業管理公司？20%以上業主提議召開業主臨時會議，如果業主委員會不組織召開，導致會議不具備決策效力的矛盾該如何解決？在業委會換屆乃至整個業主自治活動中，政府主管部門應該起到什么樣的作用？諸如此類。業主大會、業主委員會運作舉步維艱，甚至處于“困局”狀態，嚴重制約和影響了物業管理的和諧發展。對此，一般的觀點往往是將其歸咎為物業管理相關法規缺位、制度設計不完善、業主素質低、政府監管不到位等因素。誠然，上述因素是現實的、客觀的。但僅僅以此來“過錯推定”則未免過于簡單，難以使人折服。　　業主大會、業主委員會制度起源于20世紀90年代初期的深圳，后經深圳物業管理主管部門和行業不斷研究總結和反復實踐，逐漸演化為一種常規的物業管理制度。1996年出臺的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》將其作為一項重要內容，以地方立法的形式正式予以確立。其后，深圳物業管理主管部門還在不斷實踐運作的基礎上，出臺了一系列的政府規范性文件不斷加以完善，使其逐步成為極具可操作性的物業管理制度之一。《物業管理條例》出臺前，自家建設部在全國范圍內廣泛征求意見，2003年國家《物業管理條例》出臺后，隨后又專門推出《業主大會規程》，以行政法規配套文件的形式進一步在全國范圍確立了業主大會業主委員會制度。各地也圍繞業主大會業主委員會制度推進相繼出臺了一系列具體配套實施辦法。可見，業主大會業主委員會制度的形成是根植于中國改革開放和市場經濟的沃土，既有深深的時代烙印，具有我國社會轉型時期的特點，又有中國傳統文化的影響和養分。它既區別于香港的“業主立案法團”，也有別于日本的“區分所有權人的團體”，與法國和新加坡的“管理團體”更是相去甚遠，其是不斷修正后較為成熟的物業管理基本運作制度，也是在經歷了充分實踐運作基礎上的規范立法。時至今日，業主大會、業主委員會運作的步履蹣跚、矛盾重重，追本窮源更多的則是對該制度認識和理解不足以及貫徹執行過程中的操作變形所致。因此，剖析業主大會、業主委員會制度的本質，深刻理解立法原義，從認識上、思想上正本清源，進而以正確的認識指導運作實踐，是破解業主大會、業主委員會運作問題第一道入門的鑰匙。　　二、業主大會、業主委員會制度的立法基礎和基本原則 　　(一)業主大會、業主委員會制度立法基礎分析　　《物業管理條例》出臺之初，國家建設部房地產業司在介紹立法背景時即明確宣稱，建筑物區分所有權理論是《物業管理條例》立法的理論基礎。自然，其也是業主大會、業主委員會制度的主要理論基礎。業主大會制度是在建筑物區分所有權理論的基礎上，為業主表達共同意愿，實現業主利益均衡，提供組織上的保障。業主大會權利的本質是該小區單個業主權利的總和，單個業主的權利來源于業主所擁有的業權份額，而表示業權份額的標志是建筑面積或住宅套數，透過建筑面積和住宅套數折射出的是業主擁有財產的多少。說到底，業主表決權取決于財產的多少。業主大會是建立在全體業主財產權利基礎上的？其與屬于行政管理體系中的政治意義上的自治組織，如居民委員會、村民委員會有著本質區別。前者是以業主擁有的業權份額為單位，后者則是以自然人為單位行使相關權利，前者權利人的權利(業主與業主的權利)是不平等的，而后者(公民與公民的權利)則是平等的。從另一個角度看，業主大會、業主委員會制度，也完全符合20世紀60年代美國的詹姆斯•布坎南創始并傳播的公共選擇理論。以公共選擇理論分析，物業區域中，如果任何決策都要眾多業主談判解決，業主則需要搜集信息、開會、協商談判以及投票表決，其談判的成本必然極高。由大家共認的“公共機構”來完成，通過在物業小區設立一個執行機構并由業主向其授予一定的權利，就能大大降低物業小區眾多業主的談判成本或交易成本。業主大會、業主委員會制度不僅是以建筑物區分 所有權理念 ，胡也是以經濟學的成本效率原則為立法基礎的。　　業主大會、業主委員會制度的基本原則　　弄清業主大會，業主委員會制度的立法基礎，認真學習《物業管理條例》，《業主大會規程》，不難看出我國業主大會業主委員會制度具有以下基本原則：　　1.業主大會要代表和維護使命業主合法權益的原則　　業主大會是基于物業管理區域內物業在結構組成，權力歸屬及使用上不可分離的共同關系而產生的。只要是物業管理區域內的物業所有人均享有參加業主大會、對物業共同事項進行管理的權利，業主大會應由物業管理區域內的全體業主組成，委員也應當從全體業主中選舉產生。業主大會各業主權利的行使是基于其擁有的財產權份額，業主委員會權利的行使則是基于業主大會的授權，毋庸置疑的是，業主大會業主委員會均是維護全體業主物業管理合法權益的組織機構。　　2.業主大會決策、業主委員會執行的原則　　我國《物業管理條例》第十一條明確規定業主大會履行如“選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作”等職責。第十五條第一款規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”可見，業主大會行使相關權利的核心是物業區域物業管理事務的決策，業主委員會行使相關權利的核心是執行業主大會的決議，超出這個界限，就是超越職權。　　3.業主的權責相一致的原則　　在物業管理活動中，業主基于對房屋的所有權享有對物業和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業主享有和行使，有些只能通過業主大會來實現。同時，權利和義務是相對應的，權利與義務具有一致性，也即權利與義務是并存的，任何一項權利都必然伴隨著一個或幾個保證其實現的義務，沒有義務的權利，也沒有無權利的義務；而且權利和義務是對等的，業主在享有一定權利的同時還應當履行一定的義務。　　三、業主大會、業主委員會制度運作典型問題分析　　明確業主大會，業主委員會制度的立法基礎和原則，筆者擬以此為基礎，通過分析物業管理實踐中的業主大會業主委員會動作典型問題，以期拋磚引玉，引發業內同仁思考，共同解決業主大會業主委員會運作存在的問題。