1.業(yè)主撤銷權(quán)的含義
業(yè)主撤銷權(quán)是物權(quán)法規(guī)定的一項(xiàng)權(quán)利，系法律賦予建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主所享有的一種新型的撤銷權(quán)。從物權(quán)法第七十八條第二款和最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，業(yè)主撤銷權(quán)的含義是指業(yè)主對(duì)于業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，認(rèn)為侵害業(yè)主的合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序，可請(qǐng)求人民法院予以撤銷的權(quán)利。
設(shè)立業(yè)主的撤銷權(quán)，是為了防止業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利作出決定而侵害業(yè)主的合法權(quán)益。建筑物區(qū)分所有中的重大事項(xiàng)決定機(jī)制，是典型的民主決策機(jī)制，盡管物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律對(duì)業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作做了相關(guān)規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中仍準(zhǔn)免會(huì)出現(xiàn)所謂的民主悖論，即利用少數(shù)服從多數(shù)的民主程序來(lái)剝奪、踐踏少數(shù)人權(quán)益的現(xiàn)象，形成多數(shù)人暴政。法律規(guī)定小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)按照一定程序進(jìn)行決定，但同時(shí)我們必須面對(duì)和解決如果業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主的合法權(quán)益該怎么辦的問(wèn)題。一方面，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)、代表業(yè)主意愿、維護(hù)業(yè)宅利益的決定，應(yīng)該對(duì)每一位業(yè)主都具有約束力。但另一方面，如果業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違背了業(yè)主的意愿，侵害了某個(gè)或若干個(gè)業(yè)主的利益，遭受侵害的業(yè)主應(yīng)有救濟(jì)的法律途徑，避免業(yè)主的實(shí)體權(quán)利無(wú)法得到保障。
物權(quán)法規(guī)定受損害的業(yè)主有權(quán)向人民法院申請(qǐng)撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，從立法理由看，確實(shí)是對(duì)上述規(guī)范設(shè)計(jì)理念的回應(yīng)。在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，哪怕是單個(gè)的業(yè)主，皆可向法院提請(qǐng)撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定這一規(guī)定，從法律上給與了業(yè)主在合法權(quán)益受侵害寸正當(dāng)合理的救濟(jì)途徑，一定程度上避免了民主的暴政情形的發(fā)生。
2.業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)
撤銷權(quán)，在性質(zhì)上屬于形成權(quán)的一種，具有從權(quán)利的性質(zhì)。業(yè)主撤銷權(quán)的權(quán)利性質(zhì)屬于形成權(quán)，系業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所享有的對(duì)專有部分的所有權(quán)以及對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利所派生的從權(quán)利。因此，該項(xiàng)權(quán)利歸業(yè)主享有。非小區(qū)業(yè)主不享有對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的撤銷權(quán)。
業(yè)主撤銷權(quán)的行使具有溯及力，可使被撤銷的決定的法律效力歸于消滅，自始無(wú)效，但該權(quán)利的行使受除斥期間的限制。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，除斥期間為一年，即業(yè)主應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。超過(guò)法定期間的，該撤銷權(quán)歸于消滅，法院不再支持其相應(yīng)的請(qǐng)求。
同時(shí)，業(yè)主行使撤銷權(quán)，應(yīng)以向人民法院提起民事訴訟的方式主張，由法院審查相應(yīng)決定是否具有可撤銷的情形并作出裁判。如果業(yè)主不向法院提起訴訟，只是直接向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)主張撤銷的，將不發(fā)生撤銷權(quán)行使的法律效力。在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，法院認(rèn)定業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定存在可撤銷情形，并作出撤銷決定的生效判決的，相應(yīng)的決定視為自始無(wú)效。
3.業(yè)主撤銷權(quán)行使的對(duì)象
業(yè)主撤銷權(quán)適用的對(duì)象是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主撤銷權(quán)行使的范圍取決于依照法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)哪些事項(xiàng)作出決定。根據(jù)物權(quán)法第七十六條和物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，除了業(yè)主大會(huì)所授權(quán)的職責(zé)之外，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限于執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，無(wú)權(quán)自行作出對(duì)業(yè)主權(quán)益具有實(shí)質(zhì)影響的決定。
4.業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的被告
從現(xiàn)行規(guī)定來(lái)看，法律并沒(méi)有賦予業(yè)主大會(huì)民事訴訟的主體資格，而業(yè)主委員會(huì)作為民事訴訟當(dāng)事人已得到實(shí)踐的認(rèn)可;并且業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)作出決定的相關(guān)資料由業(yè)主委員會(huì)收集和保管，業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主大會(huì)參加訴訟，并就作出決定的合法性進(jìn)行舉證。因此，在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，應(yīng)以業(yè)主委員會(huì)作為被告，而不論業(yè)主請(qǐng)求撤銷的是業(yè)主大會(huì)的決定還是業(yè)主委員會(huì)的決定。
5.業(yè)主行使撤銷權(quán)的理由
根據(jù)司法解釋的規(guī)定，業(yè)主行使撤銷權(quán)的理由是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主的合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序。也就是說(shuō)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，不僅包括實(shí)體權(quán)利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定即侵害業(yè)主的程序權(quán)益。
所謂實(shí)體權(quán)益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有而享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決定的侵害、在建筑物區(qū)分所有的情形下，物權(quán)法對(duì)業(yè)主享有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)等權(quán)利的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，涉及多個(gè)方面。按物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時(shí)，物權(quán)法明確規(guī)定了應(yīng)由業(yè)主大會(huì)作出決定的事項(xiàng)，對(duì)這些事項(xiàng)，只要業(yè)主大會(huì)按法律規(guī)定的程序作出決定且同意決定的業(yè)主達(dá)到一定的票數(shù)，則該決定將對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力，少數(shù)業(yè)主不得以其不同意為由請(qǐng)求撤銷該決定。但如果業(yè)主大會(huì)作出決定涉及的事項(xiàng)并非法定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的有關(guān)共有和共同管理的事項(xiàng)，而是限制或者剝奪某部分業(yè)主合法權(quán)益的，如損害了業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)等，因該決定內(nèi)容侵害業(yè)主的實(shí)體權(quán)利，自該決定作出后，業(yè)主即有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會(huì)作出決定的內(nèi)容合法性則較容易審查，因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限于執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主委員會(huì)只可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)所授權(quán)的職責(zé)作出相應(yīng)的決定，如召開業(yè)主大會(huì)等，無(wú)權(quán)自行作出對(duì)業(yè)主權(quán)益具有實(shí)質(zhì)影響的決定。業(yè)主委員會(huì)擅自作出決定的，業(yè)主可請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
對(duì)于侵害業(yè)主程序權(quán)益的決定，即違反法律規(guī)定程序作出的決定，應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于業(yè)主大會(huì)的召開、投票表決等程序方面的要求進(jìn)行審查。程序上，業(yè)主大會(huì)作出決定之前，應(yīng)將召開業(yè)主大會(huì)的事項(xiàng)提前通知全體業(yè)主，業(yè)主按照法律規(guī)定享有投票權(quán)。業(yè)主投票表決后，應(yīng)將投票情況統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)得票情況作出是否通過(guò)相關(guān)事項(xiàng)的決定。如果業(yè)主大會(huì)實(shí)際上并末召開而作出決定，即屬于違反法律程序的虛假?zèng)Q議，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求撤銷，如果業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議沒(méi)有通知業(yè)主便投票表決，即屬于有程序瑕疵的決議，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求撤銷;但在通知的方式上不需嚴(yán)格要求必須直接通知到每一業(yè)主，對(duì)于在小區(qū)公告欄發(fā)布公告等足以使業(yè)主知曉的方式通知，也可以視為已經(jīng)過(guò)通知程序。如果在業(yè)主大會(huì)投票表決時(shí)，某一決定的同意票數(shù)沒(méi)有達(dá)到法律規(guī)定的比例，由此作出的決定屬于違反法律規(guī)定程序的決定，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求撤銷。
