業(yè)主公約是由業(yè)主制定和確認，對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會具有普遍約束力的行為規(guī)范。它體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理活動的支持性文件。2002年10月21日國務(wù)院辦公室向社會大眾公布《中華人民共和國物業(yè)管理條例(草案)》征求意見稿，本人認為該草案對業(yè)主公約的規(guī)定過于原則，沒對業(yè)主公約做出準確、清晰的界定，更沒對業(yè)主公約的法律地位、性質(zhì)、原則、簽訂、主要內(nèi)容、修改補充變更的特別程序、生效要件、備案和公示制度和法律責任進行詳細規(guī)定。因此，本人提出了書面建議，認為應(yīng)該將“業(yè)主公約”單列為第三章。本人愿意在此對該草案，結(jié)合各地頒布實施的地方法規(guī)規(guī)章，參考國外、香港和臺灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定，就業(yè)主公約目前在實際操作中存在的主要問題和應(yīng)該包涵的基本原則、內(nèi)容和制度作分析、比較、總結(jié)，以進行完善業(yè)主公約立法的研究，從而提供給物業(yè)管理立法部門、物業(yè)管理行政主管部門及業(yè)內(nèi)有興趣人士參考。
一、目前實際操作中存在的業(yè)主公約方面的主要問題：
業(yè)主公約在目前物業(yè)管理實際操作中運用非常廣泛，大多數(shù)物業(yè)都簽訂有業(yè)主公約，并且一般都采用建設(shè)部《業(yè)主公約》示范文本(1997年8月29日建房[1997]219號《關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》附件)，但業(yè)主公約在實踐中存在著很多問題，主要表現(xiàn)在：
1、業(yè)主公約的性質(zhì)和法律地位不明確?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例(草案)》對業(yè)主公約的規(guī)定沒有體現(xiàn)出業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重要地位，表現(xiàn)在內(nèi)容不具體、生效要件、制訂和修改程序和法律責任不完善等方面。在地方法規(guī)中，如《重慶市物業(yè)管理條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》有明確規(guī)定，但許多地方法規(guī)中沒有準確表述和詳細規(guī)定。究其原因，是沒有將物業(yè)管理權(quán)利定性為業(yè)主物權(quán)的派生權(quán)利所致。物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的一項基本權(quán)利，是建筑物區(qū)分所有權(quán)直接產(chǎn)生的一項權(quán)利。業(yè)主公約作為全體業(yè)主意志的集中體現(xiàn)，應(yīng)該全面貫徹私權(quán)神圣、意思自治、地位平等、權(quán)利本位等民法基本原則和精神，也就是要充分體現(xiàn)物業(yè)管理中的業(yè)主物權(quán)至上、業(yè)主自決自律原則、權(quán)利義務(wù)一致以及維護公序良俗原則。
2、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位和建設(shè)單位都不重視業(yè)主公約的簽訂與修訂，造成有的物業(yè)沒有業(yè)主公約或部分業(yè)主沒簽字。
3、業(yè)主公約使用的名稱不統(tǒng)一，內(nèi)容不規(guī)范。建設(shè)部頒布示范文本后，各地結(jié)合實際情況作了調(diào)整，在名稱和內(nèi)容上差異較大，重慶和深圳等地使用《業(yè)主公約》，規(guī)定業(yè)主權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和違約責任;北京現(xiàn)行采用《房屋使用、管理、維修公約》，業(yè)主以《業(yè)主承諾書》確認，將開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)包涵在內(nèi);天津使用《產(chǎn)權(quán)人和使用人公約》;上海在前期物業(yè)管理階段使用《住宅使用公約》等。另外，有的小區(qū)業(yè)主公約條款太粗，可操作性差;有的建設(shè)單位和物業(yè)管理公司加進了對自己有利的條款;有的采用附件形式加入了《消防治安責任書》和《計劃生育責任書》等各式各樣內(nèi)容。
4、一些業(yè)主公約的簽訂不符合法律規(guī)定程序。在實際操作中，一般都是在入住時由物業(yè)管理公司組織簽訂，往往作為業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的先決條件，業(yè)主不可能享有必要的知情權(quán)和審查權(quán)。從而也導(dǎo)致一些業(yè)主擔心侵害自己合法權(quán)益，不愿意簽訂業(yè)主公約。
5、業(yè)主公約與其他法律文件沒有形成完整的系統(tǒng)，配套性、協(xié)調(diào)性差，如與業(yè)主大會、業(yè)主委員會章程、物業(yè)買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同的銜接等。
6、《中華人民共和國物業(yè)管理條例(草案)》和多數(shù)現(xiàn)行地方法規(guī)都沒有對業(yè)主公約的簽訂及生效要件做出強制性規(guī)定。
7、一些涉外寫字樓、別墅、高級公寓、高層住宅樓沿用香港等境外業(yè)主公約版本，侵害了業(yè)主權(quán)益。
8、司法實踐中，部分法官往往沒有將業(yè)主公約作為基于私法領(lǐng)域的意思自治原則而派生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則予以審查和確認，使業(yè)主公約失去了應(yīng)有的法律約束力，在糾紛的處理中缺乏應(yīng)有的效力。
