【案情】
2009年8月27日系爭房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移登記至周某名下，房屋用途為居住。2013年5月10日李某(承租方、乙方)與周某(出租方、甲方)簽訂了《上海市商品房租賃合同》一份，約定甲方將房屋出租給乙方。合同第二條“租賃用途”中約定：乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為小龍蝦店使用。合同另約定了租賃期限為2013年5月18日至2014年5月17日，月租金為9000元、保證金為18000元等。該合同簽訂后，周某按約向李某交付了系爭房屋。2014年5月17日李某、周某就系爭房屋重新簽訂了《上海市商品房租賃合同》，租賃用途不變，租賃期限為2014年5月18日起至2016年5月17日，第一年月租金為10500元，第二年月租金為11500元，保證金第一年為21000元，第二年為23000元。截止至2014年5月19日李某支付了保證金共計21000元，并付清了2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某從系爭房屋內(nèi)遷出并將鑰匙返還給周某。
后李某等以系爭房屋為居住用房，因工商單位查處無法繼續(xù)經(jīng)營，而雙方合同中明確租賃用途是開小龍蝦店，為經(jīng)營之用為由，提起訴訟：1.要求判令李某、周某雙方于2013年5月10日、2014年5月17日簽訂的《上海市商品房租賃合同》無效;2.判令周某返還保證金21000元并返還2014年5月18月至2014年7月17日的租金21000元。而周某則堅持認(rèn)為系爭房屋的租賃合同合法有效，李某提前解除合同，故其有權(quán)沒收李某保證金。
【審判】
一審法院認(rèn)為，合法登記的房屋信息屬政府公開信息，所以李某、周某就系爭房屋建立租賃合同時，李某對于系爭房屋的性質(zhì)是知道或者應(yīng)當(dāng)知道的事實，故李某、周某雙方簽訂的《上海市商品房租賃合同》應(yīng)屬于當(dāng)事人真實意思表示。李某出租給周某的房屋屬合法房屋，雙方建立的租賃合同所涉標(biāo)的物不具有違法性，李某、周某合同中約定的“作為小龍蝦店使用”是李某租賃房屋后承諾的用途，居住用房是否可以營業(yè)應(yīng)屬于行政部門管轄范圍，李某以其實際使用房屋用途為由要求宣告合同無效，提出的返還租金和保證金的訴訟請求無法律依據(jù)。一審法院遂判決：駁回李某的訴訟請求。
一審判決后，李某不服，提起上訴認(rèn)為，1.周某故意隱瞞系爭房屋為住宅用房不能用作經(jīng)營的事實，屬于欺詐;2.根據(jù)物權(quán)法第七十七條及上海市相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)將住宅改成經(jīng)營性用房，而根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，周某惡意違反法律強制性規(guī)定，隱瞞房屋性質(zhì)，故雙方租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效;3.即便合同有效，但因為周某明知其房屋性質(zhì)，但仍將該房屋作為經(jīng)營性用房出租，并按照經(jīng)營性用房收取租金，其對合同的無法履行存在過錯，因而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。周某則辯稱：在雙方簽訂房屋租賃合同時，就向李某出示了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證明。李某在經(jīng)營長達一年多的時間里，一直未提出異議。此外，因為李某經(jīng)營小龍蝦存在噪音、油煙擾民行為，才被小區(qū)其他業(yè)主向工商機關(guān)投訴舉報，導(dǎo)致其被工商機關(guān)查處，故不同意李某的上訴請求。
二審法院認(rèn)為，周某明知其房屋性質(zhì)為居住，仍將其作為商鋪出租給李某用作小龍蝦經(jīng)營，并按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)收取租金，致使承租人在經(jīng)營過程中，被工商機關(guān)告知該房屋不能用于經(jīng)營，從而無法實現(xiàn)合同目的。因而，周某對合同目的無法實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。后經(jīng)過二審法院調(diào)解，當(dāng)事人雙方達成和解協(xié)議，周某退還李某租房保證金1萬元，并當(dāng)場支付完畢，李某撤回本案上訴。
【評析】
隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市化進程的加快，對商業(yè)經(jīng)營場所的需求也日益加劇。而經(jīng)營場所作為經(jīng)營成本的重要組成部分，住宅商用就成為一些經(jīng)營者為降低經(jīng)營成本所選擇的一種方式。然而，住宅商用改變了房屋的設(shè)計用途，違反了國家的規(guī)劃目的，受到相關(guān)法律法規(guī)的限制，并由此引發(fā)大量的糾紛。“住宅商用”房屋租賃合同糾紛所存在的爭議主要有以下幾點：1.“住宅商用”房屋租賃合同的效力界定;2.“住宅商用”房屋租賃合同的撤銷理由及行使限制;3.“住宅商用”房屋租賃合同履行不能的救濟舉措及法律后果。
一、“住宅商用”房屋租賃合同的界定及糾紛類型
依照建設(shè)部《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋(試行)》的規(guī)定，房屋按照用途分類，可以分為“住宅”、“商業(yè)、金融和信息用房”等八大類。而“住宅”，是指“專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍)等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等其它有專門用途的房屋。”“商業(yè)服務(wù)用房”，是指“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。”房屋在建造之前，必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且必須按照批準(zhǔn)的建筑設(shè)計方案建造，這種規(guī)劃設(shè)計方案就決定了房屋的具體用途。國家根據(jù)社會需要和發(fā)展要求，在建造審批時就決定了房屋用途，從而實現(xiàn)地區(qū)的合理規(guī)劃和功能定位。而住宅商用，就是指在區(qū)分所有的建筑物中，業(yè)主未經(jīng)批準(zhǔn)而擅自改變房屋用途，利用住宅從事經(jīng)營性活動的行為，即城市物業(yè)業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)用途或辦公用途的行為。
實踐中，“住宅商用”房屋租賃合同，其發(fā)生原因多種多樣。概括來說，主要有以下三種：(1)出租人擅自改變房屋使用性質(zhì)出租。出租人明知房屋性質(zhì)為居住，仍將其作為商鋪出租，由此可能引發(fā)出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。(2)雙方約定改變房屋用途。租賃雙方對房屋用途均明知，在合同中明確約定房屋用作商鋪使用。(3)承租人未經(jīng)出租人同意而擅自改變房屋用途。本案中，周某用于出租的房屋，其產(chǎn)權(quán)登記的房屋用途為“居住”，然在其與李某簽訂的房屋租賃合同中約定，李某承諾租賃該房屋作為小龍蝦店使用，本案屬于典型的“住宅商用”。
二、“住宅商用”房屋租賃合同的效力界定——兼論《物權(quán)法》第七十七條的立法目的
本案中，李某承租系爭房屋后，因工商查處而無法繼續(xù)經(jīng)營，其以雙方簽訂的房屋租賃合同違反了《合同法》第五十二條規(guī)定及《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定為由，要求確認(rèn)租賃合同無效。因而這里有必要對《物權(quán)法》第七十七條是否構(gòu)成《合同法》第五十二條第五項的“強制性規(guī)定”進行剖析。
最高人民法院奚曉明副院長在全國民商事審判工作會議上的講話《充分發(fā)揮民商事審判職能作用為構(gòu)建社會主義和諧社會提供司法保障》(2007年5月30日)提到：關(guān)于合同無效的認(rèn)定問題。鼓勵交易是合同法的重要精神，要謹(jǐn)慎地認(rèn)定合同無效，人民法院審理合同糾紛案件不應(yīng)產(chǎn)生阻礙合法交易的后果……只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定才能確認(rèn)合同無效。而強制性規(guī)定又包括管理性規(guī)范和效力性規(guī)范。管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范。此類規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力……效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。此類規(guī)范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強制性規(guī)范的，才應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。而最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問時明確指出：(1)應(yīng)當(dāng)首先在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎(chǔ)上，才能認(rèn)定合同是否無效。(2)嚴(yán)格限定無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。(3)在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，適用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。因而，房屋租賃合同違反強制性規(guī)定，并非必然引起合同的無效，還要視違反規(guī)定的具體情況來判斷。
《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”有觀點認(rèn)為，該條就是法律對住宅商用明確限制，也是實踐中認(rèn)定“住宅商用”房屋租賃合同無效的依據(jù)所在。而《物權(quán)法》第七十七條之所以對住宅商用進行限制，主要是從以下幾個因素考慮：(1)導(dǎo)致小區(qū)公共設(shè)施使用緊張，造成了相鄰業(yè)主的利益受到不同程度干擾，影響了鄰里之間的和睦;(2)改變了小區(qū)的秩序和環(huán)境，增加了社區(qū)環(huán)境的不穩(wěn)定因素，容易產(chǎn)生安全隱患;(3)改變了城市功能定位，使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實現(xiàn)。該條主要是從物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理出發(fā)，從而對建筑物區(qū)分所有權(quán)人進行一定條件的限制。主要目的在于保障業(yè)主具有良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，以及社會管理的秩序不受經(jīng)營行為的影響、干擾。最高人民法院日前制定了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條又對“有利害關(guān)系的業(yè)主”進行了明確限定，主要是指“本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主”。我們可以看出，《物權(quán)法》并未對住宅商用采取完全禁止的態(tài)度，只要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，業(yè)主可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。該條可以看作授權(quán)性規(guī)定，授予有利害關(guān)系業(yè)主同意權(quán)，但即使其利害關(guān)系業(yè)主不同意，其可以依據(jù)該條規(guī)定，主張排除妨害、財產(chǎn)損害賠償，但對房屋租賃合同的效力不應(yīng)產(chǎn)生影響。因而，《物權(quán)法》第七十七條并非效力性強制性規(guī)定，承租人并非利害關(guān)系業(yè)主，如其僅以房屋租賃合同違反了該條規(guī)定為由，要求確認(rèn)合同無效，不應(yīng)支持。
本案中，一審法院正是基于此認(rèn)為，李某與周某間房屋租賃合同系雙方的真實意思表示，且系爭房屋是合法的，不違反法律的其他規(guī)定，故合同應(yīng)合法有效。至于居住用房可否出租后用于經(jīng)營，則屬于行政部門管轄范圍，不應(yīng)當(dāng)由法院再認(rèn)定，從而駁回了李某要求確認(rèn)合同無效的訴請。
三、“住宅商用”房屋租賃合同的法定撤銷理由及舉證責(zé)任平衡
根據(jù)合同法第五十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方可以基于以下理由請求人民法院變更或者撤銷合同：(1)因重大誤解訂立的合同;(2)在訂立合同時顯失公平的;(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。因而，可撤銷合同的前提就是合同已經(jīng)成立有效，只不過由于當(dāng)事人意思表示方面存在瑕疵，從而賦予因為該瑕疵可能利益受損的合同一方選擇權(quán)，要么繼續(xù)履行合同，要么要求撤銷合同。
具體到“住宅商用”房屋租賃合同中，主要有兩種可撤銷的情形，一種是出租人隱瞞了房屋性質(zhì)構(gòu)成欺詐，另一種是承租人誤以為租賃房屋系商鋪，從而產(chǎn)生重大誤解。以上兩種情形，承租人均可行使合同撤銷權(quán)，要求撤銷合同。當(dāng)然，出租人行使合同撤銷權(quán)，并非沒有任何限制，只要其認(rèn)為存在撤銷的法定事由就可以當(dāng)然的撤銷合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第一款，在合同糾紛中，主張合同撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。這就意味著承租人要行使合同撤銷權(quán)，就要對發(fā)生合同撤銷的法定事由即雙方在合同訂立時存在重大誤解或者一方欺詐負(fù)有舉證責(zé)任。當(dāng)然，合同存在重大誤解或者一方欺詐，也就意味著行使撤銷權(quán)的一方在合同訂立時應(yīng)當(dāng)出于善意，否則難以構(gòu)成重大誤解和欺詐。如果承租在合同訂立時，明知房屋性質(zhì)，仍舊要求訂立合同并履行了合同，則視為承租人放棄了合同撤銷權(quán)，其不能在合同后續(xù)履行過程中再要求撤銷合同。
本案中，承租人李某認(rèn)為，周某故意隱瞞房屋性質(zhì)，構(gòu)成欺詐。而周某則辯稱，早在房屋租賃時，就已經(jīng)向李某出示了房產(chǎn)證，李某是明知房屋系經(jīng)營性用房，而且一直租賃房屋達一年之久，從未提出異議。但雙方均未就此提供證據(jù)予以證明。此時，就需要法院根據(jù)舉證責(zé)任對李某關(guān)于周某構(gòu)成欺詐的主張進行判斷。一審法院認(rèn)為，房屋信息都是屬于公開的，李某作為承租人，其理應(yīng)對房屋是否屬于周某所有，其房屋信息進行核查，然李某在長達一年多的時間里，從未對房屋性質(zhì)提出過異議，由此可以推斷出李某知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋性質(zhì)。最后，一審法院并未采信李某關(guān)于周某故意隱瞞房屋性質(zhì)構(gòu)成欺詐的主張，這也關(guān)閉了李某通過撤銷房屋租賃合同解決糾紛的渠道。
四、“住宅商用”房屋租賃合同的解除事由及責(zé)任分擔(dān)
“住宅商用”房屋租賃合同，雖然不能以違反《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定而直接認(rèn)定為無效，但因其違反了國家的規(guī)劃目的，在作為經(jīng)營性用房使用過程中，還可能因為違反了部門規(guī)章或地方性法規(guī)的強制性規(guī)定而無法實現(xiàn)合同目的。如，承租人可能在辦理工商登記或消防驗收時遭遇麻煩，或者“門面”隨時可能會被城管執(zhí)法部門查封，以至于影響到承租人的合法權(quán)益。在此種情況下，房屋租賃合同的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，承租人可以依照合同法規(guī)定，要求解除合同。
(一)“住宅商用”房屋租賃合同解除的法律依據(jù)
根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十四條規(guī)定，合同解除可以分為約定解除和法定解除。約定解除權(quán)指的是依照當(dāng)事人合意發(fā)生的解除權(quán)。而約定解除權(quán)又可以分為兩種情況：協(xié)議解除和約定解除權(quán)。所謂協(xié)議解除，是指合同成立后，未履行或者未完全履行前，當(dāng)事人通過協(xié)商而解決，使合同效力發(fā)生消滅的行為。由于協(xié)議解除是在合同成立后而非合同訂立時約定解除，因而又稱為事后協(xié)商解除。這種解除條件，就是要雙方達成合意，這也是合同自由原則的體現(xiàn)。而約定解除權(quán)，是指當(dāng)事人雙方在合同中約定，在合同成立以后，未履行或者未完全履行之前，由當(dāng)事人一方在出現(xiàn)某種情況后通過行使解除權(quán)使合同關(guān)系消滅。在房屋租賃合同中，雙方在訂立合同時約定，出租人可能對房屋的具體用途作出特別限制，如要求承租人不得從事非法經(jīng)營、承租人不得隨意改變房屋用途，一旦承租人違反了上述約定，出租人則可以依據(jù)合同約定行使合同解除權(quán)。本案中，周某就是因為上一個承租人租賃其房屋從事非法經(jīng)營，從而在合同中明確要求李某對其房屋用途作出承諾：作為小龍蝦店使用。
而法定解除權(quán)就是只有具備了法律明確規(guī)定的情形之后，才可以解除，具體法定解除理由如下：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形”。本案中，李某因其承租的房屋并非商鋪，不能用于經(jīng)營，從而被工商機關(guān)查處，無法實現(xiàn)其承租房屋的合同目的，因而其有權(quán)要求解除合同。
(二)“住宅商用”房屋租賃合同解除后的法律后果
承租人有權(quán)解除合同，但并不意味著合同解除后的所有責(zé)任均由出租人承擔(dān)。根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同被解除后，尚未履行的部分無需繼續(xù)履行;對于已經(jīng)履行的部分，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，采取恢復(fù)原狀或其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因而，合同解除的法律后果：終止履行、恢復(fù)原狀、賠償損失。從該條規(guī)定來看，關(guān)于合同解除的效力，首先承認(rèn)合同的解除向?qū)戆l(fā)生效力，即對于尚未履行的，終止履行;承認(rèn)合同的解除可以產(chǎn)生溯及既往的效果，即已經(jīng)履行的應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施。對房屋租賃合同而言，終止履行還好理解，恢復(fù)原狀在實踐中難以操作。在房屋已經(jīng)交付使用后，承租人對房屋的使用在性質(zhì)上是不可能恢復(fù)原狀的，如果僅要求出租人返還租金和保證金，則相當(dāng)于承租人無償使用租賃房屋，顯然對出租人而言，有失公平。對此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。”因此，即便合同解除后，出租人則無需承擔(dān)返還房租的義務(wù)。
就合同解除后的損失賠償問題，因合同解除所發(fā)生的損失，首先應(yīng)由雙方協(xié)議解除時商定，如果雙方無法達成協(xié)議，則損失范圍應(yīng)當(dāng)包括：(1)訂立合同時所支出的必要費用;(2)因相信合同能適當(dāng)履行而作準(zhǔn)備所支出的必要費用;(3)合同解除后因為恢復(fù)原狀而發(fā)生的損害，如清場費用。具體到房屋租賃合同中，主要是指裝修損失，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、十一條、十三條規(guī)定，對裝修物的處理有著明確的解答。
至于損失賠償?shù)木唧w責(zé)任分擔(dān)上，根據(jù)《民法通則》第一百一十五條規(guī)定，在合同解除后，確因一方當(dāng)事人的過錯造成另一方的損害，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)向受害方賠償損失。因而，對于損失的責(zé)任負(fù)擔(dān)上，要綜合雙方的過錯予以具體確定。本案中，周某作為出租人其明知房屋為居住用房，而且也知道李某承租房屋用于經(jīng)營小龍蝦使用，但其仍舊與李某簽訂房屋租賃合同，并且依照商鋪標(biāo)準(zhǔn)收取租金，顯然其對合同目的無法實現(xiàn)具有過錯。而作為承租人的李某，其在合同訂立時就已知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋性質(zhì)，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見合同履行中可能存在的風(fēng)險，但其仍舊與周某簽訂租賃合同，并且在長達一年多的時間里，并未提出異議，因而，李某在對合同目的無法實現(xiàn)同樣具有過錯。在雙方均具有過錯且無法區(qū)分主次的情況下，周某返還保證金，李某返還房屋。至于李某的賠償裝修損失及經(jīng)營損失、返還租金等訴請，則無法得到支持。依據(jù)此審理思路，二審法院進行調(diào)解，從而最終促使雙方當(dāng)事人達成和解協(xié)議，周某退還李某1萬元保證金。
