1、沒(méi)有通過(guò)消防驗(yàn)收的房屋能否租賃嗎?
最高人民法院曾經(jīng)于2003年下發(fā)《答復(fù)云南省高級(jí)人民法院<關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)>》(【2003】民一他字第11號(hào))，該批復(fù)規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》的規(guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)而無(wú)效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：第一，出租《中華人民共和國(guó)消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。第三，租賃房屋用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。”根據(jù)該批復(fù)，如果屬于《消防法》(1998年9月1日實(shí)施的，非2008年修改的《消防法》)第十條第3款規(guī)定的“按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收”，則必須通過(guò)消防驗(yàn)收，否則租賃合同無(wú)效。這主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于城市老舊建筑或者農(nóng)村的建筑，則不受1998年《消防法》的限制。
最高人民法院在2009年發(fā)布《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》時(shí)，取消了2003年批復(fù)的規(guī)定，將該情況列入了第八條的規(guī)定，即“租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情況的”，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予以支持，此種情況下為可解除的合同，并非是無(wú)效合同。最高人民法院民一庭編寫的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解和適用》指出，本條是針對(duì)承租人有權(quán)解除合同的情況，但是如果出租人免了免受處罰而要求解除合同的，該情形屬于出租人通過(guò)解除合同主動(dòng)糾錯(cuò)的情形，人民法院還是可以認(rèn)可解除權(quán)為妥。當(dāng)然在新的司法解釋的條件下，合同是因房屋不具備出租條件而無(wú)法繼續(xù)履行，出租方自然承擔(dān)的過(guò)錯(cuò)較大，甚至是全部的過(guò)錯(cuò)，出租方需要承擔(dān)較大比例甚至全部的賠償責(zé)任，這與適用2003年批復(fù)條件下合同無(wú)效的情況區(qū)別很大。
雖然2009年的司法解釋沒(méi)有明確廢止2003年的批復(fù)，但是實(shí)際上通過(guò)條文新的規(guī)定取消了2003年的規(guī)定，后最高法院在2013年2月發(fā)布的《關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件(第十批)的決定》中明確廢止2003年的批復(fù)，廢止理由是“與《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》規(guī)定相沖突”。
2、將未通過(guò)消防驗(yàn)收的房屋進(jìn)行租賃的要負(fù)什么法律責(zé)任?
如果以未通過(guò)消防驗(yàn)收的房屋租賃的，按照2008年《消防法》規(guī)定，對(duì)依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格，擅自投入使用的，責(zé)令停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。如果形成火災(zāi)造成較大的事故，相關(guān)方將根據(jù)刑法的規(guī)定，將依法承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。
相關(guān)法律：《中華人民共和國(guó)消防法》
第十條 按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程的消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核;未經(jīng)審核或者經(jīng)審核不合格的，建設(shè)行政主管部門不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。
經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計(jì)需要變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原審核的公安消防機(jī)構(gòu)核準(zhǔn);未經(jīng)核準(zhǔn)的，任何單位、個(gè)人不得變更。
按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收;未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。
第十二條 歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)等公眾聚集的場(chǎng)所，在使用或者開(kāi)業(yè)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)，經(jīng)消防安全檢查合格后，方可使用或者開(kāi)業(yè)。
