承租人的優先購買權
承租人的優先購買權，是指出租人在租賃合同的有效期限內出賣租賃物時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先于其他購買人購買租賃物的權利。優先購買權的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優先性，使出租人和承租人的租賃法律關系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩定，促進市場經濟的發展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益。
根據我國合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”和《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權”。在我國目前的法律法規以及司法解釋中對于承租人的優先購買權雖有上述相關的規定，但規定仍過于籠統，隨著社會經濟的發展，房屋租賃（包括住宅租賃和商業用房租賃）已與現實生活形成了密不可分的整體。因此，筆者認為有必要對該承租人的優先購買權作一些法律上的探討。
首先，關于優先購買權的權利性質
有人認為基于租賃合同產生的法律關系是一種債權債務關系，因此，有賴于租賃合同而產生的優先購買權是債權的一種形態。但也有學者認為，根據上述定義，優先購買權不是一項債權，其由于具有對出租人所擁有的房屋出賣權的限制權利，因此，其是所有權的一種，是基于物權而產生的一種權利，是典型的物上請求權。筆者傾向于這是物權的一種，這主要是由于從權利分類上來說，承租人的優先購買權是一種形成權。所謂形成權，是指權利人利用法律賦予的權利，以其獨立行為使權利發生變動。承租人優先購買權的形成權，即指優先購買權人依自己一方的意思，形成的義務人（出租人）與第三人同等條件為內容的契約，無須義務人的承諾。承租人行使優先購買權后，依法排除了出租人把財產出賣給他人的可能，而在雙方之間形成買賣的權利義務關系。憑單方意思表示形成法律關系是形成權最基本的特征。優先購買權人在出售人出售標的物時，如果他愿意，可以在同等條件下必然地成為購買方，而不論出售人是否同意。從能否成為購買方而言，優先購買權人有僅憑單方意思表示而決定的權利。
事實上，承租人行使優先購買權的大量情形都是在出租人擅自出賣租賃房屋后發生的，這種權利的行使往往是帶有一定的強迫性，即一旦出租人與第三人達成了購買協議或進行了房屋買賣行為，承租人在法定的期間內就有權要求出租人以同等條件將出租房屋賣給自己。此時，出租人不可以因為承租人主張權利而拒絕將房屋以第三人的合同條件出賣給承租人，也不可以索性拒絕將房屋賣給任何人。只要承租人堅持以第三人的合同條件購買房屋，出租人就必須履行合同義務。
第二，關于第三人的善意取得問題
所謂善意，是指第三人完全不知道其擬購買的財產并非是屬于出賣人享有所有權的事實，同時其在法律上也不負應當知道的義務。善意取得的財產一般是法律允許流通的動產。因為動產物權的存在，以占有為其公示方法，以占有之變動為其變更的公示方法，而不動產物權的存在與變更則以登記及登記之變更作為公示方法。因此，動產占有人容易使人相信其即為該動產的權利人，而第三人也有權自占有人處受讓該動產；但是，誤信不動產占有人為權利人則缺乏法律上的依據。因此，為維護占有之公信力并保護交易安全，善意取得的標的物應為動產，而不包括不動產。優先購買權所涉及的是房屋不動產，房屋所有權的轉移，一般也不應適用善意取得制度。
由于出租人和第三人之間轉讓的是房屋，作為不動產，房屋轉讓適用登記制度，因此，第三人在購買系爭房屋時，其應該要到房產登記部門辦理過戶登記手續。這里就可能涉及到租賃房屋的租賃登記問題，有人認為，如果租賃合同曾經登記，那么第三人購買出租房屋而未經承租人同意，則顯然構成非善意。但如果租賃合同沒有進行登記，則有可能構成第三人的善意。筆者認為，租賃合同的登記與否，均不能使第三人的購買行為變成善意，理由如下：首先，從立法上看，承租人優先購買權為法定權，而第三人善意取得在我國法律上尚未確定。我國合同法第230條規定：“出賣人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”該條沒有附加任何條件，直接賦予了承租人優先購買權。我國城市房地產管理法第53條關于“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”的規定，是在形式上是對房屋租賃合同的一種限制，但從實質上看，這里的登記備案制度并非行政審查批準，本質上是起到對房屋租賃的公示作用和國家對房屋租賃監督管理作用，對租賃合同的實質沒有任何影響。因此，最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。”綜上，房屋租賃合同只要雙方意思表示真實，內容不違反國家法律、行政法規的禁止性規定和社會公共利益，即應認定有效，就應承認承租人優先購買權的法律地位。關于善意取得，我國至今尚沒有立法正式確立善意取得制度。
