承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)案例
案情介紹：2004年3月3日，張某承租金某一舊倉(cāng)庫(kù)，并與金某訂立了為期一年的租賃合同，租金為每月1000元。2005年3月1日，即租期滿前一天，金某以10萬(wàn)元的
價(jià)格將該租賃廠房出賣給了親戚王某。張某得知后，認(rèn)為他也可以出同樣的價(jià)錢(qián)將該廠房買(mǎi)下。便責(zé)問(wèn)金某為什么事先不告知他要出賣廠房，金某認(rèn)為：一是張某的租期已滿；二是以比市場(chǎng)價(jià)更低的價(jià)錢(qián)賣給了自己的親戚，沒(méi)有必要與張某商量。后來(lái)，張某以金某未履行告知義務(wù)為由具狀法院，要求確認(rèn)金某將廠房出賣給金某的買(mǎi)賣行為無(wú)效。
【分歧意見(jiàn)】
該案在審理過(guò)程中，出現(xiàn)兩種爭(zhēng)議：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，金某轉(zhuǎn)讓房屋是在張某即將喪失承租人身份的情況下，以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出賣的，告不告訴張某沒(méi)有實(shí)際意義，該出賣行為合法有效；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于金某未履行法定告知義務(wù)，張某有權(quán)主張買(mǎi)賣行為無(wú)效。
法院最后判決金某與王某的房屋買(mǎi)賣行為無(wú)效。
【法理評(píng)析】
這是一起租賃物買(mǎi)賣糾紛案。張某與金某就廠房訂立了租賃合同，便確立了他們之間的一種租賃合同關(guān)系，張某是承租人，金某是出租人。租賃行為是一種將物權(quán)中的所有權(quán)與使用權(quán)相分離的民事法律行為，金某享有物的所有權(quán)，而張某則擁有對(duì)該物的臨時(shí)使用權(quán)。由于雙方存在對(duì)物權(quán)的這種特殊的關(guān)系，為有效保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)的承租人的合法權(quán)利，法律賦予了承租人一些特殊的權(quán)利，如優(yōu)先承租權(quán)、知情權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。
該案中，張某和金某的爭(zhēng)議焦點(diǎn)就是知情權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。關(guān)于知情權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”根據(jù)這一規(guī)定，作為承租人的張某享有對(duì)租賃物出賣前的知情權(quán)，同時(shí)，在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這里所說(shuō)的“同等條件”，是指能夠滿足所有競(jìng)買(mǎi)人中最有利于出賣人的相同條件，如最高價(jià)格、最簡(jiǎn)便手續(xù)等條件；“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”則指，在與同等條件下的競(jìng)買(mǎi)人相比，承租人具有比競(jìng)買(mǎi)人更先購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。對(duì)作為出租人的金某而言，法條用“應(yīng)當(dāng)”語(yǔ)氣的強(qiáng)制性規(guī)定，明確了他將租賃物出賣給他人時(shí)，應(yīng)履行將出賣信息通知承租人的告知義務(wù)。且這種告知義務(wù)必須在一定的“合理期限內(nèi)”，即應(yīng)當(dāng)給予承租人必要的考慮和準(zhǔn)備時(shí)間。
在該案中，由于金某沒(méi)有履行法律義務(wù)，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”據(jù)此，張某有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)金某與王某間的房屋買(mǎi)賣行為無(wú)效。
雖然金某以租期已滿和以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出賣給親戚王某為由予以抗辯。但在本案中，張某還有一天時(shí)間才到租期，即張某尚未喪失承租人的身份，張某與金某的關(guān)系依然是承租人與出租人的關(guān)系，他們之間的權(quán)利和義務(wù)仍然存在。只要他們之間的租賃關(guān)系存在，出租人不管以什么形式出賣租賃物，他只要存在未履行“通知”義務(wù)的情形，剝奪了張某的知情權(quán)，就違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也勢(shì)必因張某的主張權(quán)利而導(dǎo)致買(mǎi)賣行為無(wú)效。
