承租人優(yōu)先購買權(quán)與善意買受人的沖突
在實(shí)踐中，判斷第三人的主觀善惡是關(guān)鍵問題，有觀點(diǎn)將租賃合同是否登記作為判斷第三人善意與否的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為租賃合同未登記備案，第三人為交易就是善意的，否則就是惡意的，厘清租賃合同登記對(duì)抗力是首先要解決的問題。
我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見（試行）》(以下稱《意見》)第118條規(guī)定：“出賣人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使優(yōu)先購買權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”實(shí)踐中，出租人隱瞞出租事實(shí)而與第三人簽訂房屋買賣合同，買受人甚至辦理了登記過戶手續(xù)取得房屋產(chǎn)權(quán)證照，承租人的優(yōu)先權(quán)受到侵害，若承租人訴至法院請(qǐng)求宣告買賣合同無效，此時(shí)，法院如何處理？是一律宣告買賣無效，還是區(qū)分第三人主觀善惡區(qū)別對(duì)待，以及宣布合同無效后，承租人能否進(jìn)一步追及第三人取得的所有權(quán)。
目前對(duì)《意見》第118條的理解，出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，只要受到侵害，承租人不僅宣告合同無效的要求應(yīng)得到支持，優(yōu)先購買權(quán)尚有追及效力，買受人取得的產(chǎn)權(quán)登記證明還應(yīng)涂銷；[3]另一種認(rèn)為，如果第三人是善意取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)該得到保護(hù)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不具有追及的效力。[4]筆者同意第二種觀點(diǎn)。
