[問題的提出]
1983年11月17日，國務院《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”1988年11月26日，最高人民法院《關于貫徹執行< 中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民法通則若干意見》）第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
上述法律、行政法規和司法解釋對承租人享有出租房屋的優先購買權作出了規定。但是，在民事審判實踐中，因出租房屋的優先購買權糾紛，當事人往往提出兩種不同的請求：（1）有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。（2）有的承租人則請求人民法院判令依出租人與第三人之間的買賣合同所規定的條件，與出租人之間形成親的買賣合同關系。因此，對承租人優先購買權的性質和訴訟請求權的行使范圍如何理解？對當事人不同的訴訟主張如何裁判？近年來，一些法院不斷提出了不同處理辦法，希望予以明確。
[最高人民法院民一庭傾向性意見]
最高人民法院民一庭對上述法律問題進行研究后，形成兩種觀點。
多數人認為，根據現行法律、法規和司法解釋的規定，承租人對出租房屋的優先購買權是一種準物權性質的民事權利，具有秀權效力的表象，應當依法保護。將優先購買權理解為形成權，法律依據不足。它只是優先締約的權利，而不是保證買到的權利。對準物權的保護必須要和所有權的保護有所區別。所有權是絕對的權利，所有人出賣自己的所有物，應當尊重其締約自由的權利，不能過多干涉，因此，承租人不能直接主張依據第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴，依據買賣不破租賃等原則，承租人的利益照常可以得到應有的保護。對于“同等條件”應作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人（所有人）提出的其他條件等。
少數意見認為，承租人的優先購買權就是對所有人出賣出租房屋的限制性的權利，優先權不能理解為優先締約權，考察其內容，應當包含可以優先買到的權利，否則優先權沒有實際意義，實質上體現不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院在判決時不需要判決所有人與第三人簽訂買賣合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執行都不會有法律上的障礙。因此，承租人可以請求依據所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋，法院可以據此請求判決。
