什么情況下房屋租賃合同無法解除？本文從房屋租賃合同無法解除的四種情形下為您分析，雙方當(dāng)事人對(duì)房屋租賃合同解除權(quán)約定了行使期限的，期限屆滿權(quán)利人不行使的，解除權(quán)消滅。由于未按時(shí)支付租金而使出租人具有房屋租賃合同解除權(quán)，但房屋租賃承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除權(quán)消滅。
在判斷房屋租賃合同解除權(quán)是否已經(jīng)消滅，主要從以下四種情形分析：
1、雙方當(dāng)事人對(duì)房屋租賃合同解除權(quán)約定了行使期限的，期限屆滿權(quán)利人不行使的，解除權(quán)消滅;
2、雙方未約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后權(quán)利人未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)消滅;
3、雙方未約定解除權(quán)行使期限，對(duì)方亦未催告的，權(quán)利人未在合理期限內(nèi)主張解除權(quán)的，解除權(quán)消滅，該合理期限一般掌握在一年;
4、由于未按時(shí)支付租金而使出租人具有房屋租賃合同解除權(quán)，但房屋租賃承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除權(quán)消滅。權(quán)利因主張而成就，因放棄而消滅，房屋租賃合同解除權(quán)同樣如此。
《房屋租賃合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅;法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。實(shí)踐中較難把握的是，法律未規(guī)定房屋租賃合同的解除權(quán)行使期限，而當(dāng)權(quán)利人怠于行使權(quán)利時(shí)，將導(dǎo)致權(quán)利長(zhǎng)期處于一種不確定的狀態(tài)。
我們認(rèn)為，這種長(zhǎng)期怠于行使權(quán)利的狀況也是權(quán)利消滅的一種情形。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣房屋租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人(房屋租賃合同違約方)催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方?jīng)]有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。對(duì)此，我們建議關(guān)于房屋租賃合同的解除權(quán)行使期限可以參照把握。
備注：本法律適用解答不適用公房房屋租賃。
