商業(yè)地產(chǎn)：出售、出租哪種更劃算
隨著房產(chǎn)新政的陸續(xù)出臺，不少房地產(chǎn)商開始將目標指向商業(yè)地產(chǎn)投資，在分割銷售和整體出租的選擇中，后期經(jīng)營管理水平成為對開發(fā)商最大的考驗。
商業(yè)地產(chǎn)新一輪投資熱升級
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生認為，商業(yè)地產(chǎn)新一輪的投資熱潮與房地產(chǎn)商從住宅市場撤離有關(guān)。
廣州保利房地產(chǎn)集團營銷中心的李曉明認為，房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，并不是對商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期有多高，而是在尋求一種資金的結(jié)構(gòu)平衡。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長、投資風(fēng)險大，但可以獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)更加合理。
另外，國外投資者看好商業(yè)地產(chǎn)的前景也是該股熱潮的原因之一，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)由此可以更加便利的融資。中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會發(fā)布的《2006中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》指出，海外資金逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來源。2005年外資進入我國房地產(chǎn)總金額高達23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的資金約為16億美元。
從中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會增加。一種是開發(fā)商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購。
聶梅生解釋說，從這一輪投資熱潮來說，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)已經(jīng)升級。之前的商業(yè)地產(chǎn)投資多是房地產(chǎn)商延用住宅地產(chǎn)的物業(yè)管理標準，建成之后將產(chǎn)權(quán)出售，這種分割了的產(chǎn)權(quán)降低了整體的價值。而現(xiàn)在屬于物業(yè)持有型，是一種整體運作。房地產(chǎn)商通過專業(yè)的后期經(jīng)營管理獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
資金壓力讓開發(fā)商租售兩難
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，前幾年大行其道的產(chǎn)權(quán)分割式商鋪，尤其是售后返租等變種，將會逐漸受到冷落。一方面，這種模式常常帶有欺騙性，影響了中小投資者的收益水平，在兩者之間產(chǎn)生利益的糾紛。
另一方面，已經(jīng)購入產(chǎn)權(quán)的商鋪持有者成為業(yè)主，開始了以自我為中心的獨立經(jīng)營。他們競爭無序，缺乏統(tǒng)一的管理，進而造成開發(fā)項目的整體定位不清，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。
融創(chuàng)集團投資的天津上谷商業(yè)街客服中心主管韓彬告訴記者，為使資金盡快回籠，"只租不售"難度很大，但出售后如何與業(yè)主共同整合業(yè)態(tài)管理是對商業(yè)地產(chǎn)投資的最大考驗。
韓彬表示，將產(chǎn)權(quán)盡快出售可以保證充足的現(xiàn)金流，但之前商業(yè)地產(chǎn)投資失敗的例子表明，分散的產(chǎn)權(quán)持有者容易給總體的管理帶來混亂。因此集團在后期經(jīng)營管理上下了大力氣，確保在出售產(chǎn)權(quán)的同時保證整體經(jīng)營。
南開大學(xué)項目管理研究中心副主任于仲鳴認為，回收的資金流向何處，也是對開發(fā)商管理水平的一次考驗。如果只將商業(yè)地產(chǎn)的投資回報作為提款機，項目就很難有大的發(fā)展，應(yīng)利用一部分收入加強后期經(jīng)營管理。比如對零散的商戶傳播統(tǒng)一的經(jīng)營理念，提供咨詢服務(wù)，都是維持長期現(xiàn)金流的保障。
商業(yè)地產(chǎn)投資遭遇管理瓶頸
國際大廈是天津市首座中外合資的綜合性商用大廈，自1991年開業(yè)至今一直是各跨國公司、外資企業(yè)首選辦公地點。原因之一就在于高水平的物業(yè)管理得到了客戶的肯定。
廣州保利地產(chǎn)的李曉明也表示，商業(yè)地產(chǎn)投資所需的管理成本和水平遠高于住宅地產(chǎn)投資。舉個例子來講，哪怕只有一戶商家入住，十幾層樓都要燈火通明。目前在廣州的局部地區(qū)涌現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資的熱潮，由此帶來的激烈競爭必將導(dǎo)致管理不當?shù)纳碳页鼍帧?/p>
濱海金融街是濱海新區(qū)高檔寫字樓盤，項目負責(zé)人楊春說，隨著市場競爭壓力加大，開發(fā)商從以往簡單的項目炒作促銷，逐步轉(zhuǎn)向依靠專業(yè)管理咨詢機構(gòu)的支持。一些具備豐富客戶資源，以及提供商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)設(shè)計的服務(wù)機構(gòu)愈加顯現(xiàn)作用。同時，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才短缺將成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、融資、招商及管理全過程的復(fù)合型人才十分緊俏。
楊春還表示，行業(yè)內(nèi)部缺乏有效的溝通，經(jīng)常搞同質(zhì)競爭，也不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如在所謂的優(yōu)勢地段，不少開發(fā)商蜂擁而至，但無力持續(xù)經(jīng)營。等到真正有實力的開發(fā)商準備進入時，又難以找到合適的地點。
