依法搞好商品房屋租賃管理
由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》已于2月1日正式實(shí)施。記者就出臺這部新規(guī)的目的意義、與原《城市房屋租賃管理辦法》相比體現(xiàn)出的新特點(diǎn)以及市民關(guān)心的相關(guān)問題專訪了市房產(chǎn)管理中心副主任張志超。
問：什么是房屋租賃?
答：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
問：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《商品房屋租賃管理辦法》的目的和意義是什么?
答：2010年12月1日由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新簽發(fā)出臺的《商品房屋租賃管理辦法》，今年2月1日正式施行，原建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》同時廢止。該辦法的實(shí)施旨在加強(qiáng)對房屋租賃市場的管理;明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù);建立正常的租賃市場秩序;依法保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，維護(hù)房屋租賃市場的正常秩序。
問：新出臺施行的《商品房屋租賃管理辦法》與原《城市房屋租賃管理辦法》相比，有哪些特點(diǎn)?
答：有如下四個特點(diǎn)：一是體現(xiàn)了鼓勵商品房屋出租的精神。《辦法》第六條，將原《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的九種不得出租情形，減少為屬于違法建筑的，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，違反規(guī)定改變房屋適用性質(zhì)等四種情形;二是嚴(yán)格規(guī)范了房屋分割出租行為。《辦法》第八條規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn);三是維護(hù)了商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。《辦法》第九條、十條，進(jìn)一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù);四是明確了主管部門在加強(qiáng)租賃管理和提高服務(wù)水平方面的工作要求。《辦法》第五條規(guī)定主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
問：房屋租賃管理主要有哪些法律法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件?
答：主要有1994年7月5日第八屆全國人大常委會第八次會議通過、2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修改的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;2010年12月1日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》。
問：《商品房屋租賃管理辦法》適用的范圍是哪些?
答：《商品房屋租賃管理辦法》第二條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的商品房屋租賃及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
問：哪些房屋不能出租?
答：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：屬于違法建筑的;不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
問：房屋租賃是否要簽訂合同?合同的內(nèi)容有哪些?
答：《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。
訂立房屋租賃合同的內(nèi)容有：房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所;房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;租金和押金數(shù)額、支付方式;租賃用途和房屋使用要求;房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;租賃期限;房屋維修的責(zé)任;物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納;爭議解決辦法和違約責(zé)任;其他約定。
房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。
問：房屋租賃為什么要辦理登記備案?
答：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。辦理了房屋租賃登記備案，不但可以杜絕幾類不能出租的房屋，而且在辦理備案登記時，可采用房地產(chǎn)管理部門制定的統(tǒng)一的租賃合同文本。統(tǒng)一的租賃合同文本，對租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)規(guī)定得比較明確，可以使雙方的合法權(quán)益得到法律保障，避免或減少日后可能出現(xiàn)的爭議。
